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⚡ Réponse express : qui prête le mieux en Suisse ?
🚨 Le levier que la plupart des emprunteurs ignorent
« Les compagnies d'assurance prêtent de préférence aux clients qui ont contracté des assurances auprès d'elles. Plus la somme et la prime d'assurance sont élevées, meilleures sont vos chances d'obtenir des conditions attractives. »
Votre portefeuille d'assurance est donc un actif de négociation. Un levier que votre banque ne mentionnera jamais, et qu'un courtier hypothécaire pur ne peut pas actionner faute de connaître votre situation assurantielle.
Source : hausinfo
En Suisse, la quasi-totalité des acheteurs commencent par leur banque. Non pas parce qu’elle propose les meilleures conditions, mais parce que c’est le réflexe le plus simple.
Pourtant, les banques ne sont que l’un des trois types d’organismes autorisés à prêter. Et sur les plateformes de courtage, elles ont perdu la majorité : au premier trimestre 2024, 45% du volume distribué provenait d’assurances et de caisses de pension, un record historique.
La vraie question n’est donc pas « quelle banque choisir », mais « quel type de prêteur correspond à mon projet ».
La réponse tient à la nature de leur bilan, et elle explique tout le reste.
Un prêteur ne peut prêter à long terme que s’il dispose lui-même de ressources longues. C’est le principe de l’adossement entre l’actif et le passif, et il détermine ce que chaque acteur peut proposer.
Une banque se refinance principalement sur les dépôts de sa clientèle et sur le marché des capitaux. Ces ressources sont plutôt courtes et mobiles, ce qui explique sa force sur les durées courtes et moyennes, et sur les produits indexés comme le SARON.
Un assureur-vie encaisse des primes aujourd’hui pour verser des prestations dans vingt ou trente ans. Ses engagements sont très longs, et il doit placer ces primes de manière rentable et prévisible. Le crédit hypothécaire est un placement idéal pour lui : rendement constant, risque faible, durée longue.
Une caisse de pension est dans une situation comparable, avec des engagements de très long terme envers ses assurés.
💡 Une précision qui explique une nuance du marché : ce sont avant tout les assureurs-vie qui sont actifs dans l’hypothécaire. Les assureurs non-vie, exposés aux sinistres et aux événements exceptionnels, sont bien moins disposés à immobiliser leurs primes sur des durées longues.
| Banques | Assurances | Caisses de pension | |
|---|---|---|---|
| Part du marché | Dominante | Environ 4% du marché total | Variable |
| Sur les plateformes de courtage (T1 2024) | 55% | 29% | 16% |
| Durées courtes et moyennes | ✅ Fort | Variable | Variable |
| SARON | ✅ Généralement seules | Rarement | Rarement |
| Très long terme | Souvent limitées à 10 ans | ✅ Jusqu’à 25 ans selon les acteurs | Selon la caisse |
| Conseil et accompagnement | ✅ Cœur de métier | Secondaire | Secondaire |
| Flexibilité produits | ✅ La plus large | Moyenne | Restreinte |
| Accès | Ouvert | Ouvert, mais favorise ses assurés | Souvent réservé aux affiliés |
L’hypothèque est le cœur de métier des banques, ce qui n’est pas le cas des assurances ni des caisses de pension. Elles offrent la gamme la plus large, les montants les plus élevés, et un accompagnement structuré.
Si vous cherchez un SARON, vous devrez pratiquement toujours vous adresser à une banque.
C’est leur différenciateur principal, et il découle directement de la structure de leur passif. Certains assureurs proposent des taux fixes jusqu’à 25 ans, là où de nombreuses banques s’arrêtent à dix.
Elles sont également plus fréquemment compétitives sur les hypothèques à départ différé, dites forward, qui permettent de fixer aujourd’hui un taux pour un financement à venir.
⚠️ Une divergence entre sources que je préfère signaler. Certaines publications affirment au contraire que les assurances se limitent au court et moyen terme et qu’il faut une banque pour dépasser cinq ans. Cette position me paraît en contradiction avec la logique du passif des assureurs-vie et avec les offres effectivement constatées sur le marché, mais elle existe. Vérifiez directement auprès des acteurs concernés au moment de votre projet, l’offre évolue.
Elles proposent parfois des conditions très avantageuses, en particulier à leurs propres affiliés. C’est leur limite en même temps que leur intérêt : les critères d’éligibilité sont souvent restreints.
Le réflexe à avoir : demandez à votre caisse de pension si elle propose des prêts hypothécaires à ses assurés. C’est une question que personne ne pose, et la réponse est parfois excellente.
C’est le point le plus concret de cet article, et il est absent de tous les comparatifs.
Les compagnies d’assurance ne prêtent pas indifféremment. Elles réservent leurs meilleures conditions à leurs propres clients, et c’est documenté sans ambiguïté :
« Les compagnies d’assurance proposent depuis longtemps des prêts hypothécaires. Naturellement, de préférence aux clients qui ont contracté des assurances auprès d’elles. Plus la somme et la prime d’assurance sont élevées, meilleures sont vos chances d’obtenir des conditions attractives. »
Votre portefeuille d’assurance est un actif de négociation. Si vous avez chez un même assureur une assurance-vie, une RC, un ménage, une complémentaire santé et éventuellement un 3ème pilier, vous n’êtes pas un prospect anonyme : vous êtes un client dont la valeur est connue et mesurable.
C’est un levier que votre banque ne mentionnera jamais, pour des raisons évidentes. Et qu’un courtier hypothécaire pur ne peut pas actionner, parce qu’il ne connaît pas votre situation assurantielle.
💡 La question à se poser avant de solliciter des offres : chez quels assureurs suis-je déjà client, et pour quels montants de primes ? C’est le point de départ d’une négociation que la plupart des emprunteurs ignorent avoir à leur disposition.
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Une possibilité peu connue, et qui permet de tirer le meilleur de chaque type.
Rien n’oblige à concentrer tout votre financement chez un seul organisme. Vous pouvez répartir votre hypothèque en plusieurs tranches, auprès de prêteurs différents.
Un montage courant :
Deux avantages : vous obtenez le meilleur de chaque acteur sur son terrain de force, et vous échelonnez vos échéances, ce qui évite de devoir renégocier l’intégralité de votre dette au même moment, dans un contexte de taux potentiellement défavorable.
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⚠️ La contrepartie : plusieurs interlocuteurs, plusieurs contrats, plusieurs échéances à suivre. Le fractionnement a du sens sur des montants significatifs, moins sur une petite hypothèque.
La réponse honnête est qu’il n’y a pas de meilleur type dans l’absolu, mais un meilleur type selon votre profil.
Choisissez plutôt une banque si : vous voulez un SARON, vous avez besoin de conseil et d’accompagnement, votre situation est atypique et demande de la flexibilité, ou vous privilégiez un interlocuteur unique.
Regardez sérieusement du côté des assurances si : vous voulez fixer un taux sur une durée longue, vous préparez un achat à venir et souhaitez une hypothèque forward, ou vous êtes déjà client d’un assureur avec un portefeuille conséquent.
Interrogez votre caisse de pension si : elle propose des prêts à ses affiliés. La question ne coûte rien et la réponse est parfois nettement plus intéressante que le marché.
💡 Le point de méthode : ne comparez pas seulement les taux. Comparez aussi les durées disponibles, les conditions de résiliation, les pénalités de remboursement anticipé et la qualité du suivi. Un écart de taux favorable peut être annulé par des conditions de sortie plus dures.
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La question « quelle est la meilleure banque pour mon hypothèque » part d’un présupposé qui ne tient plus. Le marché s’est ouvert, les plateformes de courtage ont rendu les alternatives accessibles, et une part croissante des financements ne passe plus par le circuit bancaire traditionnel.
Ce qui distingue réellement ces acteurs n’est pas leur enseigne, c’est la structure de leur bilan. Un assureur-vie qui encaisse des primes pour trente ans peut prêter sur vingt-cinq. Une banque qui se refinance à court terme est plus à l’aise sur des durées courtes et sur les produits indexés. Comprendre cela vaut mieux que mémoriser un tableau, parce que cela permet d’anticiper qui sera compétitif sur votre projet précis.
Et pour les assurés, il reste ce levier discret : chez un assureur dont vous êtes déjà client, vous ne partez pas de zéro.
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