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⚡ Réponse express : ce que l'achat change à vos impôts
| Impôt | Quand | Effet de l'achat |
|---|---|---|
| Droits de mutation | À l'acquisition, une fois | Coût immédiat, 3 à 5% du prix |
| Impôt sur la fortune | Chaque année | Souvent à la baisse |
| Impôt sur le revenu | Chaque année | À la hausse via la valeur locative, atténué |
| Impôt immobilier complémentaire | Chaque année | 0,2‰ pour résidence principale (÷5 depuis 2025) |
| Gains immobiliers | À la revente | Différé, dégressif selon la durée |
Quand on évoque la fiscalité immobilière suisse, la conversation se réduit presque toujours à la valeur locative, cette particularité qui fait déclarer un loyer que l’on ne perçoit pas.
C’est une pièce sur cinq. Un achat immobilier modifie simultanément votre impôt sur la fortune, votre impôt sur le revenu, déclenche un impôt ponctuel à l’acquisition, en programme un autre pour la revente, et s’accompagne à Genève d’un impôt immobilier complémentaire.
Et si vous êtes propriétaire dans le canton de Genève, une réforme entrée en vigueur en janvier 2025 a modifié la base même du calcul. La plupart des articles disponibles en ligne ne l’ont pas encore intégrée.
| Impôt | Quand | Effet de l’achat |
|---|---|---|
| Droits de mutation | À l’acquisition, une fois | Coût immédiat, 3 à 5% du prix avec les autres frais |
| Impôt sur la fortune | Chaque année | Souvent à la baisse |
| Impôt sur le revenu | Chaque année | À la hausse via la valeur locative, atténué par les déductions |
| Impôt immobilier complémentaire | Chaque année (Genève) | 0,2‰ de la valeur fiscale pour une résidence principale |
| Gains immobiliers | À la revente | Différé, dégressif selon la durée de détention |
Les impôts annuels sont ceux qui pèsent réellement, puisqu’ils se répètent pendant des décennies. Les deux impôts ponctuels sont importants mais isolés.
Un effet contre-intuitif mais bien documenté, dû à la combinaison de deux mécanismes.
Intuitivement, acquérir un bien à un million devrait augmenter la fortune imposable d’un million. Ce n’est pas ce qui se produit, pour deux raisons qui se cumulent.
Premier mécanisme : le bien n’entre pas à son prix d’achat. Il est déclaré à sa valeur fiscale, déterminée par le canton et généralement inférieure au prix payé.
Second mécanisme : la dette est déductible. Vos dettes viennent en déduction de votre fortune imposable. Une hypothèque de 800’000 CHF réduit donc votre fortune imposable du même montant.
Situation de départ : 250’000 CHF de liquidités, donc 250’000 CHF de fortune imposable.
Après l’achat d’un bien à 1’000’000 CHF avec 200’000 CHF de fonds propres et 800’000 CHF d’hypothèque :
| Valeur fiscale retenue | Bien déclaré | Dette déductible | Fortune nette | Variation |
|---|---|---|---|---|
| 100% du prix | +1’000’000 | −800’000 | 200’000 CHF | −50’000 CHF |
| 80% du prix | +800’000 | −800’000 | 0 CHF | −250’000 CHF |
| 70% du prix | +700’000 | −800’000 | −100’000 CHF | −350’000 CHF |
Lorsque la valeur fiscale descend sous le montant de la dette, la position devient négative et vient réduire vos autres éléments de fortune.
💡 C’est la logique du système, pas une astuce. Vous êtes imposé sur votre fortune nette, et une dette est une fortune négative. C’est aussi l’une des raisons structurelles pour lesquelles le système suisse ne pousse pas à rembourser son hypothèque.
L’effet inverse existe aussi. Si vous vendez votre bien et soldez votre hypothèque, vous perdez cette déduction et votre impôt sur la fortune augmente, parfois fortement, surtout si la valeur fiscale de votre bien était très basse par rapport à son prix de vente.
C’est la réforme dont presque aucun article en ligne ne parle, alors qu’elle est en vigueur depuis plus d’un an et qu’elle modifie la base du calcul.
À Genève, la dernière estimation individuelle des immeubles non locatifs, c’est-à-dire des villas et des appartements en PPE, s’est achevée en 1964. Elle était valable dès 1965 pour dix ans, puis a été reconduite avec des majorations linéaires successives, la dernière étant de 7% dès 2019.
Résultat : les valeurs fiscales genevoises étaient devenues largement inférieures à la valeur vénale, en contradiction avec le droit fédéral, qui exige que l’estimation fiscale se rapproche autant que possible de la valeur de marché.
La loi 13030 sur l’estimation fiscale de certains immeubles (LEFI) a été acceptée en votation populaire genevoise le 18 juin 2023. Son application a été temporairement suspendue suite à un recours, rejeté par la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2025.
| Mesure | Effet |
|---|---|
| Valeur fiscale des villas et PPE | Majorée de 12% dès la période fiscale 2025 |
| Indexation annuelle | Dès 2026, selon l’indice genevois des prix à la consommation, plafonnée à 1% par an |
| Barème de l’impôt sur la fortune | Baisse linéaire de 15% |
| Impôt immobilier complémentaire | Passe de 1‰ à 0,2‰ pour une résidence principale détenue par une personne physique |
| Impôt sur les gains immobiliers | Passe de 0% à 2% pour les biens détenus depuis plus de 25 ans |
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Les immeubles dont la valeur fiscale a été déterminée après le 31 décembre 2014 ne sont pas concernés par la majoration de 12% (art. 4 LEFI).
Concrètement : si vous avez acheté récemment, ou si votre bien a fait l’objet d’une estimation individuelle, d’une donation ou d’une succession dans cette période, la majoration ne vous concerne pas.
La majoration de 12% inquiète, mais elle est compensée. Le barème de l’impôt sur la fortune baisse simultanément de 15%.
Sur une base mécanique : une base imposable majorée de 12% multipliée par un barème réduit de 15% donne un résultat inférieur d’environ 5% à la situation antérieure.
À cela s’ajoute la division par cinq de l’impôt immobilier complémentaire, qui contribue significativement à la baisse de la facture globale.
Des simulations réalisées par des fiduciaires genevoises concluent que l’effet net est plutôt positif pour les propriétaires, et d’autant plus favorable que la fortune imposable est importante et composée de fortune immobilière, en raison de la progressivité du barème.
⚠️ Ces simulations ne remplacent pas un calcul sur votre situation. L’effet dépend de votre niveau de fortune, de la part immobilière dans celle-ci, de votre endettement et de la date d’estimation de votre bien. Certains profils y perdent.
Un point que presque personne ne mentionne : si vous estimez que votre bien n’a pas pris autant de valeur, vous pouvez réclamer une réduction voire une suppression de la revalorisation de 12%.
La démarche s’effectue dès réception du courrier de l’administration, qui communique la valeur fiscale de votre bien avant le 31 mars de chaque année.
Le calcul genevois n’est plus une simple dégressivité. Il combine désormais trois éléments :
Exemple sur un bien dont la valeur fiscale de base est de 1’000’000 CHF :
| Durée d’occupation | Après majoration LEFI | Abattement | Valeur fiscale finale |
|---|---|---|---|
| À l’acquisition | 1’120’000 CHF | 0% | 1’120’000 CHF |
| Après 5 ans | 1’120’000 CHF | 20% | 896’000 CHF |
| Après 10 ans | 1’120’000 CHF | 40% | 672’000 CHF |
S’y ajoute, dès 2026, une indexation annuelle plafonnée à 1%.
La méthode vaudoise repose sur deux évaluations distinctes.
La valeur de rendement part du loyer que le bien pourrait générer, divisé par un taux de capitalisation situé entre 6% et 9%.
La valeur vénale correspond à la valeur de marché.
La valeur fiscale est égale à 80% de la moyenne de ces deux valeurs.
Exemple pour un bien acheté 770’000 CHF, avec un loyer potentiel de 24’000 CHF par an :
| Taux de capitalisation | Valeur de rendement | Moyenne avec la vénale | Valeur fiscale (80%) | Part du prix payé |
|---|---|---|---|---|
| 6% | 400’000 CHF | 585’000 CHF | 468’000 CHF | 61% |
| 7,5% | 320’000 CHF | 545’000 CHF | 436’000 CHF | 57% |
| 9% | 266’667 CHF | 518’333 CHF | 414’667 CHF | 54% |
⚠️ Vous n’avez pas à effectuer ces calculs. C’est l’autorité fiscale qui détermine votre valeur fiscale et vous la communique. Ces méthodes servent à anticiper l’ordre de grandeur avant l’achat et à vérifier la cohérence de ce qui vous est notifié.
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La particularité suisse la plus critiquée, et celle qui vit ses dernières années.
La valeur locative est un revenu fictif : le loyer que vous pourriez percevoir si vous louiez votre bien. Il s’ajoute à vos revenus réels et augmente votre revenu imposable, alors que vous habitez le logement.
À la hausse : la surface du logement, qui est le facteur le plus déterminant, une construction récente ou rénovée, une maison individuelle plutôt qu’un appartement en PPE, une situation privilégiée (vue, ensoleillement), une commune à coefficient élevé.
À la baisse : un bâtiment ancien, un appartement en PPE ou une maison mitoyenne, des nuisances sonores ou un inconfort manifeste, une commune à coefficient bas, et la durée d’occupation.
Pour un logement de 77 m2, la valeur locative de base avoisine 13’000 CHF par an dans le canton de Vaud et peut atteindre 17’200 CHF à Genève selon la commune.
Ces montants de base sont ensuite indexés. À Genève, l’indexation appliquée pour la période fiscale 2025 est de 125,3%, sur une base 100 établie en 2007. Attention aux articles qui citent encore des taux d’indexation plus anciens : ce coefficient est révisé.
Deux précisions techniques importantes :
⚠️ Aucun calcul personnel n’est opposable à l’administration. Les barèmes de surface, coefficients communaux et grilles d’aménagement évoluent et ne sont pas tous publics. Ces éléments donnent un ordre de grandeur, pas un résultat contractuel.
Trois catégories de déductions atténuent l’effet de la valeur locative.
Les intérêts hypothécaires sont intégralement déductibles de votre revenu imposable. C’est la contrepartie principale, et la raison pour laquelle un endettement élevé reste fiscalement rationnel dans le système actuel.
Les frais d’entretien sont déductibles, avec un choix annuel entre les frais effectifs, si vos dépenses réelles sont importantes, et un forfait dépendant de l’âge du bâtiment. Le choix se fait chaque année, sans engagement.
Les versements d’amortissement indirect, s’ils passent par un 3ème pilier, ouvrent une déduction supplémentaire dans la limite du plafond légal.
➡️ Amortissement direct ou indirect : le vrai calcul et le piège du plafond 3a
💡 Le mécanisme d’ensemble : pour un propriétaire fortement endetté, le solde entre valeur locative et déductions est souvent proche de zéro. Pour un propriétaire peu endetté ou sans hypothèque, la valeur locative pèse sans contrepartie.
Le 28 septembre 2025, l’électorat suisse a approuvé la suppression de la valeur locative, effective au 1er janvier 2029. La réforme emporte également la déduction des intérêts hypothécaires et celle des frais d’entretien, avec une exception pour les primo-accédants.
Jusqu’au 31 décembre 2028, le système décrit ici s’applique intégralement.
Une conséquence pratique immédiate : si vous envisagez des travaux d’entretien ou de rénovation, les réaliser avant le changement de système permet encore d’en déduire le coût.
➡️ Devenir propriétaire en Suisse : ce que la réforme de 2029 change
La fiscalité immobilière suisse est réputée complexe, et elle l’est. Mais l’essentiel de cette complexité ne réside pas dans la valeur locative, qui est simplement mal comprise et bientôt supprimée. Elle réside dans le fait que chaque canton applique ses propres méthodes d’estimation, et que ces méthodes changent.
Genève en est l’illustration : une estimation qui datait de 1964, une réforme votée en 2023, suspendue par un recours, entrée en vigueur en 2025, avec une indexation annuelle qui démarre en 2026. La plupart des contenus disponibles en ligne n’ont pas intégré ces changements.
C’est précisément pourquoi le calcul mérite d’être fait sur votre situation réelle, avec les paramètres en vigueur, plutôt que sur des règles générales qui ont pu évoluer.
Compassurance simule gratuitement l’impact fiscal complet de votre projet ou de votre situation actuelle, sur les cinq impôts concernés, en intégrant les règles cantonales à jour et l’échéance de 2029.
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