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⚡ Réponse express : devenir propriétaire en Suisse
| Exigence | Montant | Origine autorisée |
|---|---|---|
| Fonds propres totaux | Min. 20% du prix | Toutes sources |
| Dont fonds propres « durs » | Min. 10% du prix | Épargne, 3ème pilier, titres, donation. Jamais la LPP |
| Complément possible | Jusqu'à 10% du prix | 2ème pilier (retrait ou nantissement) |
| Frais annexes | 3 à 5% du prix | Liquidités uniquement |
Sur un bien à 1'000'000 CHF : entre 230'000 et 250'000 CHF de liquidités nécessaires au total, fonds propres et frais compris.
Devenir propriétaire en Suisse reste un projet minoritaire : environ deux tiers des ménages sont locataires, une proportion parmi les plus élevées d’Europe. Ce n’est pas un manque d’envie, c’est une question de barrières d’entrée, et elles sont réelles.
Mais quelque chose vient de changer, et peu d’articles le mentionnent encore. Le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté la suppression de la valeur locative. Cette réforme, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2029, modifie en profondeur l’équation fiscale de la propriété. Et elle contient une disposition qui concerne directement les personnes qui achètent leur premier logement.
Ce guide couvre les fondamentaux du parcours d’accession, puis ce que cette réforme change concrètement pour vous.
La réponse dépend beaucoup moins de votre envie que de deux chiffres : vos liquidités disponibles et votre revenu annuel.
Environ 36 à 37% des ménages suisses sont propriétaires de leur logement, un taux nettement inférieur à celui des pays voisins. Les disparités cantonales sont fortes : à Genève, plus de 80% de la population est locataire.
Les raisons de ce taux bas sont bien identifiées :
À cela s’ajoutent des freins moins financiers mais tout aussi réels : un vocabulaire technique difficile d’accès, des calculs complexes, et une information dispersée entre banques, notaires et courtiers.
💡 L’âge moyen d’accession se situe généralement entre 35 et 45 ans. Ce n’est pas un hasard : c’est le temps nécessaire pour constituer les fonds propres, sauf donation familiale ou héritage.
Aucune banque suisse ne dérogera à ces deux règles. Elles s’appliquent dans tous les cantons et pour tous les établissements.
| Exigence | Montant | Origine autorisée |
|---|---|---|
| Fonds propres totaux | Minimum 20% du prix | Toutes sources confondues |
| Dont fonds propres « durs » | Minimum 10% du prix | Épargne, 3ème pilier, titres, donation, assurance-vie. Jamais la caisse de pension |
| Complément possible | Jusqu’à 10% du prix | 2ème pilier (retrait ou nantissement) |
Sur un bien à 1’000’000 CHF : 200’000 CHF de fonds propres, dont au minimum 100’000 CHF ne provenant pas de votre LPP.
La banque additionne trois postes pour calculer vos charges théoriques :
Le total ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut du ménage. Certains établissements acceptent d’aller jusqu’à 40% dans des cas particuliers (revenu élevé, reste à vivre confortable, emprunteur proche de la retraite), mais c’est l’exception, pas la règle.
⚠️ Vos charges existantes comptent. Un leasing automobile, un crédit à la consommation ou une pension alimentaire viennent s’ajouter au calcul et réduisent d’autant votre capacité d’emprunt. Soldez ce qui peut l’être avant de déposer votre dossier.
Ordre de grandeur : pour un bien à 1’000’000 CHF, le revenu annuel combiné du ménage doit avoisiner 180’000 CHF.
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C’est la réforme la plus importante pour les propriétaires suisses depuis des décennies, et elle contient une bonne nouvelle spécifique aux futurs primo-accédants.
Le 28 septembre 2025, l’électorat suisse a approuvé à 57,7% la suppression de la valeur locative, cet impôt sur un revenu fictif que paient les propriétaires occupant leur propre logement. Un système quasiment unique en Europe, en place depuis plus d’un siècle.
Le clivage régional a été marqué : la Suisse romande a majoritairement refusé la réforme (environ 63% de non dans le canton de Vaud, 66% à Genève), tandis que la Suisse alémanique l’a largement approuvée.
Entrée en vigueur : 1er janvier 2029, après une période transitoire s’étendant jusqu’à fin 2028. Jusque-là, le système actuel continue de s’appliquer intégralement.
| Aujourd’hui (jusqu’en 2028) | À partir de 2029 |
|---|---|
| Vous déclarez un revenu fictif (la valeur locative) | ✅ Supprimé |
| Vous déduisez vos intérêts hypothécaires | ❌ Supprimé (sauf exception, voir plus bas) |
| Vous déduisez vos frais d’entretien et de rénovation | ❌ Supprimé |
| Vous déduisez vos travaux de rénovation énergétique | ❌ Supprimé au niveau fédéral |
| Pas d’impôt foncier spécifique sur les résidences secondaires | ⚠️ Les cantons pourront en instaurer un |
C’est le point le plus important de cette section, et il est très peu relayé.
La réforme prévoit une exception explicite : la déduction des intérêts hypothécaires est maintenue pour l’acquisition d’un premier logement, c’est-à-dire le premier achat d’un bien occupé par son propriétaire.
Autrement dit, si vous achetez votre première résidence principale, vous ne serez pas traité comme un propriétaire déjà installé. Vous conserverez un avantage fiscal que les autres perdront.
⚠️ Les modalités précises de cette exception (durée, plafond, définition exacte du « premier logement ») relèvent des textes d’application, qui se précisent au fil de la période transitoire. Vérifiez l’état de la réglementation au moment de votre acquisition plutôt que de vous fonder sur cette information seule.
Voici ce que cette réforme change vraiment dans la façon de structurer un financement.
Le système suisse actuel récompense l’endettement : puisque les intérêts hypothécaires sont déductibles, il est fiscalement rationnel de conserver une dette élevée et d’amortir le moins possible. C’est la raison pour laquelle tant de propriétaires suisses gardent leur premier rang à vie.
À partir de 2029, cette logique s’inverse pour la plupart des propriétaires. Sans déduction des intérêts, porter une dette coûte son plein prix. L’amortissement, aujourd’hui fiscalement pénalisant, redevient une option neutre, voire attractive.
Pour vous qui achetez maintenant, cela signifie deux choses :
Votre prévoyance est souvent la clé qui rend le projet réalisable, mais elle obéit à des règles précises.
Le 3ème pilier compte comme fonds propres « durs ». Il peut donc financer la totalité de votre apport si son montant le permet, sans limitation particulière liée à son origine.
Le 2ème pilier (LPP) compte comme fonds propres « mous ». Il ne peut couvrir que la moitié maximum de votre apport, soit 10% du prix d’achat. Cette limite existe précisément pour éviter que vous ne financiez l’intégralité de votre logement en vidant votre prévoyance vieillesse.
Pour l’un comme pour l’autre, deux mécanismes coexistent :
Le retrait anticipé sort le capital de votre prévoyance et l’ajoute à vos fonds propres. Simple, mais il déclenche une imposition et réduit définitivement votre capital retraite.
Le nantissement laisse le capital dans votre prévoyance, où il continue de fructifier, et l’utilise comme garantie auprès de la banque. Aucune imposition immédiate, mais votre hypothèque reste plus élevée.
💡 Le choix entre les deux dépend de votre âge, de votre taux marginal d’imposition et de votre horizon de retraite. Et avec la réforme de 2029 qui modifie la déductibilité des intérêts, cet arbitrage mérite d’être projeté au-delà de la seule année d’achat.
➡️ 3ème pilier et hypothèque : nantir ou retirer, la stratégie complète
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Un changement de contexte récent qui a un impact direct sur votre calendrier.
De nombreux établissements ont durci leurs pratiques d’octroi au cours de 2026, en réponse à de nouvelles exigences réglementaires. Ils sont plus sélectifs, aussi bien pour les nouveaux dossiers que pour les prolongations de contrats existants.
Trois conséquences pratiques :
1. Déterminez votre capacité d’achat avant de visiter quoi que ce soit. C’est le point de départ, pas une formalité de fin de parcours. Elle dépend de vos fonds propres disponibles, de votre revenu, du canton et de l’établissement retenu.
2. Constituez vos fonds propres avec méthode. Le 3ème pilier est l’outil le plus efficace pour cela, puisqu’il compte comme fonds propres durs tout en étant déductible fiscalement chaque année pendant la phase d’épargne.
3. Définissez le type de bien et sa localisation. L’écart de prix entre centre urbain et périphérie reste considérable, et il détermine souvent la faisabilité du projet plus que tout autre facteur.
4. Obtenez une attestation de financement. Elle transforme votre offre en offre crédible et vous positionne face à d’autres acquéreurs sur les biens recherchés.
5. Comparez les financements avant de signer. C’est l’étape où se joue le plus d’argent pour le moins d’effort : sur une même durée, l’écart entre deux établissements peut atteindre plusieurs milliers de francs par an.
➡️ Taux hypothécaires en Suisse : comparatif et écarts réels entre banques
Ils représentent généralement 3 à 5% du prix, et ils ne sont ni finançables par la banque, ni couvrables par votre 2ème pilier.
Sur un bien à 1’000’000 CHF, prévoyez donc entre 230’000 et 250’000 CHF de liquidités au total, en additionnant les 20% de fonds propres et les frais annexes.
Devenir propriétaire en Suisse s’analyse en deux temps. D’abord la faisabilité, qui se résume à deux chiffres non négociables : vos fonds propres et votre taux d’endettement. Ensuite la structure, qui est beaucoup plus ouverte qu’on ne le croit, et où se joue l’essentiel du coût réel de votre projet sur vingt ou trente ans.
C’est ce second temps que la plupart des futurs propriétaires négligent, alors qu’il est le seul sur lequel ils ont réellement la main. Choisir entre retrait et nantissement de sa prévoyance, entre amortissement direct et indirect, entre plusieurs établissements dont les marges varient sensiblement : chacune de ces décisions se chiffre en dizaines de milliers de francs sur la durée.
Avec la réforme de 2029 qui redistribue les cartes fiscales, ces arbitrages méritent aujourd’hui d’être projetés au-delà de l’année d’achat.
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