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⚡ Réponse express : d'où sortir vos fonds propres
| Source | Classement | Coût fiscal | Autre coût |
|---|---|---|---|
| Épargne bancaire | Dur | Aucun | Perte de votre réserve de sécurité |
| Titres et placements | Dur | Gains privés non imposés en principe | Risque de vendre au mauvais moment |
| 3ème pilier A | Dur | Taux réduit, séparé | Capital retraite amputé |
| 3ème pilier B / assurance-vie | Dur | Variable selon le contrat | Pénalités de rachat anticipé |
| Donation / avance d'hoirie | Dur | Selon canton et parenté | Anticipation successorale |
| Actions d'employeur | Dur | Selon le plan et l'exercice | Concentration du risque |
| Prêt familial postposé | Dur si accepté | Aucun en principe | Acceptation variable selon la banque |
| 2ème pilier (retrait) | Mou, max 10% | 2 à 10% selon le canton | Rente réduite + rachats bloqués |
| 2ème pilier (nantissement) | Mou, max 10% | Aucune imposition immédiate | Hypothèque et intérêts plus élevés |
Les taux et conditions varient selon le canton, la situation personnelle et l'établissement. Ordres de grandeur, pas une projection individuelle.
Vous savez qu’il vous faut 20% du prix en fonds propres. La vraie question, celle qui bloque la plupart des projets, c’est de savoir d’où sortir cette somme et ce que chaque option vous coûtera réellement.
Car toutes les sources ne s’équivalent pas. Certaines sont gratuites, d’autres vous coûtent plusieurs milliers de francs d’impôt, et l’une d’entre elles peut vous bloquer une possibilité d’optimisation fiscale pendant des années sans que personne ne vous en avertisse.
Deux règles, et une seule contrainte à retenir sur l’origine des fonds.
Vous devez apporter au minimum 20% du prix d’achat, dont au moins 10% en fonds propres dits « durs », c’est-à-dire ne provenant pas de votre caisse de pension. Les frais d’acquisition, soit 3 à 5% du prix, s’ajoutent en plus et doivent également être couverts par vos liquidités.
➡️ Nous détaillons ces règles, les seuils exacts et le calcul de votre capacité dans nos guides dédiés : ce que la banque exige vraiment et la règle des 5,5 pour calculer votre budget.
Le reste de cet article traite uniquement du « d’où » et du « à quel prix ».
Sept sont considérées comme des fonds propres « durs », une seule est « molle ».
1. L’épargne bancaire. Comptes épargne, comptes courants, comptes de placement. La source la plus simple et la seule totalement sans coût de sortie.
2. Les titres et comptes d’investissement. Actions, obligations, fonds, ETF. Pour un particulier en Suisse, les gains en capital sur fortune privée ne sont en principe pas imposés, ce qui rend cette source fiscalement neutre. Le coût réel est ailleurs : vous vendez peut-être au mauvais moment du cycle boursier.
3. Le 3ème pilier A. Votre prévoyance liée peut être retirée dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement (EPL) ou mise en gage. Le retrait est imposé, à un taux réduit et séparé de vos autres revenus.
4. Le 3ème pilier B et l’assurance-vie. Selon la nature du contrat, la valeur de rachat peut être mobilisée. Attention aux pénalités de rachat anticipé, qui peuvent être significatives sur les premières années d’un contrat d’assurance.
5. La donation ou l’avance d’hoirie. Un apport familial est parfaitement recevable. Son coût fiscal dépend du canton et du lien de parenté : la plupart des cantons exonèrent les donations en ligne directe, mais pas tous, et jamais entre personnes non apparentées.
6. Les actions ou participations d’employeur. Plans d’actionnariat, options, participations collaborateurs. Leur mobilisation peut déclencher une imposition selon le moment de l’exercice et le plan concerné.
7. Le prêt familial postposé. Un prêt consenti par un proche peut, dans certaines conditions, être assimilé à des fonds propres par la banque, à condition qu’il soit formellement postposé, c’est-à-dire subordonné à la créance hypothécaire. Toutes les banques ne l’acceptent pas, et les conditions varient : c’est un point à négocier explicitement.
8. La caisse de pension (LPP). C’est la seule source classée « molle », et elle ne peut couvrir que la moitié maximum de votre apport, soit 10% du prix du bien. Deux mécanismes existent : le retrait anticipé ou la mise en gage.
⚠️ Cette limite est structurelle et non négociable. Elle existe précisément pour éviter qu’un acquéreur ne finance l’intégralité de son apport en vidant sa prévoyance vieillesse. Aucune banque n’y dérogera.
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Voici la comparaison que personne ne fait, et c’est elle qui devrait guider votre choix.
| Source | Classement | Coût fiscal | Autre coût à considérer |
|---|---|---|---|
| Épargne bancaire | Dur | Aucun | Perte de votre réserve de sécurité |
| Titres et placements | Dur | Gains en capital privés non imposés en principe | Risque de vendre au mauvais moment |
| 3ème pilier A | Dur | Imposé à taux réduit, séparément | Capital retraite amputé |
| 3ème pilier B / assurance-vie | Dur | Variable selon le contrat | Pénalités de rachat anticipé possibles |
| Donation / avance d’hoirie | Dur | Selon canton et lien de parenté | Anticipation successorale à formaliser |
| Actions d’employeur | Dur | Selon le plan et le moment d’exercice | Concentration du risque sur un employeur |
| Prêt familial postposé | Dur (si accepté) | Aucun en principe | Acceptation variable selon la banque |
| 2ème pilier (retrait) | Mou, max 10% | Taux réduit, généralement 2 à 10% selon le canton | Rente de retraite réduite + rachats bloqués |
| 2ème pilier (nantissement) | Mou, max 10% | Aucune imposition immédiate | Hypothèque plus élevée, donc plus d’intérêts |
Les taux et conditions varient selon votre canton, votre situation personnelle et votre établissement. Ce tableau donne des ordres de grandeur, pas une projection individuelle.
💡 La lecture utile de ce tableau : les sources en haut coûtent le moins cher en impôt mais entament votre sécurité financière. Celles du bas préservent vos liquidités mais coûtent en impôt ou en intérêts. Il n’existe pas de source gratuite.
Trois effets que la plupart des acquéreurs découvrent après avoir signé.
C’est la conséquence la plus coûteuse, et la moins connue. Si vous effectuez un retrait EPL de votre 2ème pilier, vous ne pourrez plus procéder à des rachats volontaires dans votre caisse de pension avant d’avoir intégralement remboursé le montant retiré.
Or le rachat LPP est l’un des leviers de déduction fiscale les plus puissants dont vous disposez, sans plafond légal fixe. En retirant 100’000 CHF pour votre apport, vous vous privez potentiellement de cette optimisation pendant des années, jusqu’au remboursement complet.
Pour un revenu élevé, ce coût d’opportunité peut dépasser largement l’économie réalisée sur les intérêts hypothécaires.
➡️ Rachat LPP : calcul de l’économie d’impôt et stratégie
Un retrait réduit votre capital de prévoyance, et selon le règlement de votre caisse, cela peut affecter vos prestations en cas d’invalidité ou de décès. Le montant de la rente de conjoint survivant, notamment, est souvent calculé sur le capital accumulé.
Vérifiez ce point auprès de votre caisse avant le retrait, et non après : une couverture complémentaire peut être nécessaire.
Le bien acquis ne peut pas être revendu librement. En cas de vente, vous devez rembourser le montant retiré à votre caisse de pension. Ce n’est pas une pénalité, c’est le mécanisme même de l’EPL, mais cela restreint votre liberté de mouvement.
Six règles à connaître avant de compter sur votre 2ème pilier.
| Condition | Règle |
|---|---|
| Montant minimum | 20’000 CHF |
| Usage autorisé | Résidence principale uniquement |
| Accord du conjoint | Écrit, systématiquement vérifié par les caisses |
| Délai entre deux retraits | 5 ans |
| Limite d’âge | Voir ci-dessous |
| Échéance avant la retraite | Le retrait doit intervenir avant un certain délai précédant l’âge de la retraite |
Avant 50 ans, vous pouvez en principe retirer l’intégralité de votre avoir de prévoyance.
Après 50 ans, le montant est plafonné. Vous pouvez retirer le plus élevé des deux montants suivants :
⚠️ Sur le délai avant la retraite, les sources divergent. Certaines indiquent trois ans avant la naissance du droit aux prestations vieillesse, d’autres six mois avant l’âge AVS. Le règlement de votre caisse de pension prévaut : demandez-le par écrit avant de bâtir votre plan de financement dessus.
Un point que la plupart des articles omettent complètement.
Si le bien n’est pas destiné à devenir votre résidence principale, tout change :
| Résidence principale | Résidence secondaire ou bien de rendement | |
|---|---|---|
| Fonds propres exigés | 20% | 30 à 50% selon les cas |
| 2ème pilier mobilisable | Oui, jusqu’à 10% du prix | Non |
| 3ème pilier mobilisable via EPL | Oui | Non |
L’EPL est réservé à la résidence principale. Ni le 2ème ni le 3ème pilier ne peuvent être mobilisés pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Trois facteurs déterminent si la banque exigera 30% ou 50% : la localisation et la liquidité du bien, la solidité de votre dossier, et la stratégie propre de l’établissement sur ce segment.
Voici deux situations où le calcul échoue alors que les montants semblent suffisants.
Vous disposez de 50’000 CHF d’épargne et de 500’000 CHF de 2ème pilier. Vous visez un bien à 770’000 CHF.
Les fonds propres requis sont de 154’000 CHF (20%), ce que vous pouvez couvrir sans difficulté. Mais il vous faut 77’000 CHF de fonds propres durs (10%), et vous n’en avez que 50’000. Le projet est refusé, malgré 550’000 CHF disponibles.
Votre plafond réel avec 50’000 CHF de liquide est de 500’000 CHF de prix d’achat, et non 770’000.
Vous avez calculé exactement 20% du prix. Mais les frais d’acquisition, soit 3 à 5% supplémentaires, ne peuvent être financés ni par la banque, ni par votre 2ème pilier. Ils doivent sortir de vos liquidités.
Sur un bien à 1’000’000 CHF, cela représente 30’000 à 50’000 CHF à prévoir en plus des 200’000 CHF de fonds propres.
💡 La règle pratique : comptez toujours 25% du prix en liquidités totales, et non 20%. C’est le seul calcul qui ne réserve pas de mauvaise surprise trois semaines avant la signature.
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Aucun article ne le dit, et pourtant c’est la question opérationnelle qui reste après avoir fait l’inventaire.
Il n’existe pas d’ordre universel, mais une logique de priorité se dégage, du moins coûteux au plus coûteux :
1. L’épargne bancaire disponible. Coût nul, mais gardez impérativement une réserve de sécurité de plusieurs mois de charges. Ne descendez jamais à zéro.
2. Les titres et placements, si le moment du marché s’y prête. Fiscalement neutres en principe pour un particulier.
3. La donation ou l’avance d’hoirie, si elle est envisageable. Souvent exonérée en ligne directe, et sans effet sur votre prévoyance.
4. Le nantissement du 3ème pilier ou du 2ème pilier, plutôt que le retrait, si votre capacité d’endettement le permet. Aucune imposition immédiate, votre capital continue de fructifier.
5. Le retrait du 3ème pilier A, imposé mais généralement à un taux plus favorable qu’un retrait de 2ème pilier de montant équivalent.
6. Le retrait du 2ème pilier en dernier, en raison du triple coût : impôt, rente de retraite amputée, et blocage de vos rachats volontaires.
⚠️ Cette hiérarchie est indicative. Elle s’inverse dans certains cas : si votre capacité d’endettement est le facteur limitant, un retrait qui réduit la dette peut être préférable à un nantissement qui la maintient. C’est précisément l’arbitrage qui mérite un calcul personnalisé.
La question des fonds propres se résume trop souvent à un pourcentage : 20%, dont 10% durs. C’est exact, mais c’est le point de départ, pas la réponse.
Ce qui détermine réellement la faisabilité et le coût de votre projet, c’est la composition de cet apport. Deux acquéreurs qui réunissent les mêmes 200’000 CHF, l’un en épargne et l’autre par un retrait de 2ème pilier, ne feront pas la même opération. Le second paiera un impôt, verra sa rente future réduite, et se privera d’un levier de déduction fiscale pendant des années.
C’est ce calcul, source par source, qui mérite d’être fait avant de signer plutôt qu’après.
Compassurance analyse gratuitement l’ensemble de vos sources mobilisables, chiffre le coût réel de chacune dans votre situation, et détermine l’ordre de mobilisation le plus avantageux pour vous.
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