Acheter un chalet ou un appartement de vacances suit les mêmes principes qu’une résidence principale : fonds propres, capacité financière, hypothèque. Les proportions, elles, n’ont plus rien à voir.

Et surtout, un mécanisme que la plupart des acheteurs découvrent trop tard change complètement l’équation : la totalité de votre prévoyance devient inutilisable.

Les fonds propres : de 30 à 50%, et pourquoi cet écart

Contrairement à la résidence principale, il n’existe pas de règle unique.

Pour une résidence principale, les 20% de fonds propres découlent des directives de l’Association suisse des banquiers, appliquées uniformément.

Pour une résidence secondaire, la FINMA et l’Association suisse des banquiers laissent une marge d’autonomie aux établissements, à condition qu’ils respectent les principes applicables aux résidences principales. Chaque banque fixe donc sa propre politique.

Sur un bien à 770’000 CHF, l’écart entre 30% et 50% représente 154’000 CHF.

💡 La conséquence pratique est importante : comparer les établissements a bien plus de valeur sur une résidence secondaire que sur une résidence principale, précisément parce que les règles ne sont pas harmonisées. Certains prêteurs acceptent, selon le profil de l’emprunteur, de financer jusqu’à 75 voire 80% de la valeur.

Ni 2ème ni 3ème pilier : le mécanisme qui change tout

C’est la différence la plus lourde, et la moins anticipée.

L’encouragement à la propriété du logement, qui permet de retirer ou de nantir sa prévoyance, est strictement réservé à la résidence principale. Pour une résidence secondaire :

• ❌ Pas de retrait anticipé du 2ème pilier
• ❌ Pas de nantissement du 2ème pilier
• ❌ Pas de retrait du 3ème pilier via l’EPL

L’intégralité des fonds propres doit provenir de liquidités disponibles.

Le calcul qui rend la différence tangible

Tous les articles se contentent de comparer 20% et 40%. Le vrai écart est ailleurs.

Sur une résidence principale à 770’000 CHF :

Sur une résidence secondaire au même prix, à 40% :

🚨 Quatre fois plus de liquidités réelles, pour un bien de prix identique. C’est ce ratio, et non le pourcentage de fonds propres, qui explique pourquoi tant de projets de résidence secondaire échouent au moment du plan de financement.

Et les frais d’acquisition s’ajoutent par-dessus, sans être finançables non plus.

➡️ Constituer ses fonds propres : les 8 sources mobilisables

La solution la plus courante : augmenter l’hypothèque existante

Si vous êtes déjà propriétaire, une voie existe.

Plutôt que de réunir des liquidités, il est possible d’augmenter le prêt hypothécaire sur votre résidence principale pour dégager les fonds nécessaires à l’acquisition de la résidence secondaire.

Les conditions à réunir :

• Votre résidence principale doit avoir une valeur suffisante et une dette suffisamment basse pour permettre l’augmentation
• Votre capacité financière doit absorber les charges des deux biens simultanément
• L’établissement doit accepter cette structure

⚠️ Le point de vigilance : cette solution augmente votre endettement global et vos charges sur deux objets. Elle a également des conséquences à l’approche de la retraite, puisque le retour au premier rang devra être assuré sur l’ensemble.

➡️ Hypothèque à la retraite : pourquoi 65% ne suffit pas

Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants d’Europe rapporté à la population, et l’un des plus concentrés. Pourtant, la plupart des emprunteurs n’ont aucune idée de sa structure au moment de choisir leur financement.

Voici les chiffres, et surtout ce qu’ils impliquent concrètement pour quelqu’un qui emprunte.

La taille du marché

L’encours hypothécaire suisse a franchi un seuil symbolique fin 2025.

C’est la première fois que le volume dépasse la barre des 1’300 milliards. La reprise fait suite à deux années de croissance plus modérée, portée par des taux restés bas et par la progression des prix de l’immobilier.

💡 Une nuance importante : ce montant couvre l’ensemble des créances hypothécaires, résidences principales comprises, mais aussi immobilier de rendement et biens commerciaux. Ce n’est donc pas un indicateur de l’endettement des seuls propriétaires occupants.

Qui prête, et dans quelles proportions

La domination bancaire reste écrasante, mais sa composition interne surprend.

Parts de marché issues de l’étude MoneyPark sur le marché hypothécaire 2025. Les volumes sont calculés à partir de ces pourcentages appliqués à l’encours total.

Le fait le plus contre-intuitif

Ce ne sont pas les grandes banques qui dominent, ce sont les banques cantonales.

Avec 39% du marché, elles pèsent près du double d’UBS. Cette position n’est pas récente : elles la défendent depuis des décennies, et l’ont même renforcée pendant que les grandes banques reculaient.

L’Association suisse des banquiers résume la structure ainsi : les banques cantonales et les grandes banques ont octroyé ensemble environ deux tiers des hypothèques suisses.

💡 Ce que cela signifie pour vous : si votre réflexe est de solliciter une grande banque nationale, vous vous adressez à un acteur qui détient un cinquième du marché. Quatre francs sur cinq sont prêtés ailleurs.

Le basculement de 2025 : les caisses de pension passent devant les assurances

C’est le changement structurel le plus notable de l’année.

Les caisses de pension sont devenues le deuxième groupe de prêteurs hypothécaires, devant les compagnies d’assurance.

L’explication est simple : dans un environnement de taux bas, les caisses de pension cherchent des placements stables et prévisibles. Le crédit hypothécaire suisse, adossé à un actif physique dans un marché jugé solide, correspond exactement à ce besoin.

C’est la même logique que celle qui pousse les assureurs-vie à prêter : des engagements longs appellent des placements longs.

➡️ Meilleure hypothèque : et si ce n’était pas une banque ?

💡 Le réflexe qui en découle : demandez à votre caisse de pension si elle propose des prêts hypothécaires à ses affiliés. Le volume qu’elles gèrent a plus que doublé en dix ans, ce qui signifie qu’elles prêtent effectivement, et souvent à des conditions préférentielles.

L’exception genevoise

Une particularité régionale qui mérite d’être connue, avec une réserve importante sur son actualité.

Selon une étude de la Haute école de Lucerne portant sur les chiffres de fin 2019, alors que les deux grandes banques cumulaient 26% du marché suisse, elles conservaient environ la moitié du marché genevois.

Autrement dit : un propriétaire genevois avait environ deux fois plus de chances d’être chez une grande banque qu’un propriétaire du reste du pays.

Ce que cela suggère

Une telle concentration ne s’explique pas par des conditions plus favorables, puisque les banques cantonales et régionales sont réputées compétitives. Elle traduit plutôt une habitude de place et un moindre recours à la comparaison.

⚠️ Cette donnée date de fin 2019 et doit être considérée avec prudence. La fusion entre UBS et Credit Suisse a profondément modifié le paysage depuis, et aucune étude récente que nous ayons identifiée ne réactualise cette répartition cantonale. Nous la mentionnons comme un indice de comportement local, pas comme une statistique actuelle.

Acheter à deux quand on n’est pas mariés fonctionne exactement comme pour un couple marié : mêmes exigences de fonds propres, même calcul de capacité, mêmes taux.

La différence n’apparaît qu’après. Elle ne concerne ni le financement ni la banque, mais ce qui se produit le jour où l’un des deux disparaît. Et à ce moment-là, le droit suisse ne prévoit à peu près rien pour vous.

Un concubin n’est pas un héritier

C’est le point de départ, et il est sans nuance.

Le droit suisse ne reconnaît aucun droit successoral entre concubins. Peu importe la durée de la vie commune, l’existence d’enfants communs, ou la contribution financière de chacun au bien.

Sans disposition de votre part, le survivant ne reçoit rien. Le patrimoine du défunt revient à ses héritiers légaux : ses enfants d’abord, puis ses parents, puis ses frères et sœurs.

Trois autres conséquences, souvent découvertes trop tard :

• L’AVS ne verse aucune rente de veuve ou de veuf à un concubin survivant
• La caisse de pension ne verse rien automatiquement, contrairement au conjoint marié
• Le 3ème pilier ne revient pas automatiquement au partenaire

Le contrat de concubinage ne suffit pas

C’est l’erreur la plus répandue, et La Mobilière le formule sans détour :

« Pour qu’elle puisse hériter, vous devriez établir un testament ou un pacte successoral. Le contrat de concubinage ne suffit pas. »

Le contrat de concubinage est utile, il est même recommandé. Mais il règle un périmètre précis, et la succession n’en fait pas partie.

⚠️ Beaucoup de couples signent un contrat de concubinage et considèrent le sujet réglé. Ils ont sécurisé la séparation et laissé le décès entièrement ouvert, alors que c’est le scénario aux conséquences les plus lourdes.

Les trois formes de propriété, et ce qu’elles impliquent

Le choix se fait chez le notaire, il est structurant, et il est difficile à modifier ensuite.

La propriété exclusive

Une seule personne est inscrite au registre foncier. L’autre partenaire n’a aucun droit sur le bien, même s’il a participé au financement.

Swiss Life est explicite sur ce point : en cas de litige, le partenaire non inscrit n’a aucun droit, même en présence d’enfants communs ou d’une contribution substantielle à l’entretien du ménage.

À éviter dans la quasi-totalité des situations de couple, sauf configuration très particulière et toujours accompagnée de dispositions écrites.

La copropriété

Les deux partenaires sont inscrits au registre foncier, avec des quotes-parts définies. Chacun possède une fraction identifiée du bien, proportionnelle à sa contribution ou à ce qui a été convenu.

C’est la forme la plus courante et généralement la plus adaptée aux couples non mariés, parce qu’elle rend la répartition transparente et vérifiable.

Le copropriétaire dispose en outre d’un droit de préemption légal, ce qui constitue une protection réelle si l’autre part cède sa quote-part.

La propriété commune

Les deux partenaires possèdent le bien à parts égales, indépendamment de leur contribution financière réelle. Aucune quote-part n’est définie, et toute décision, à commencer par une vente, requiert l’accord des deux.

Si l’un finance 80% et l’autre 20%, chacun possède la moitié. C’est une forme rarement retenue hors mariage, précisément à cause de cet effet.

⚠️ Une divergence entre sources sur l’accès à la prévoyance. Certaines indiquent que le versement anticipé du 2ème pilier et du 3a est possible en copropriété mais pas en propriété commune. D’autres affirment l’inverse, ou que les deux formes le permettent dès lors que chacun mobilise ses propres avoirs.

Vérifiez ce point auprès de votre caisse de pension et de votre notaire avant de choisir la forme de propriété, car il peut déterminer la faisabilité même de votre financement.

En Suisse, la quasi-totalité des acheteurs commencent par leur banque. Non pas parce qu’elle propose les meilleures conditions, mais parce que c’est le réflexe le plus simple.

Pourtant, les banques ne sont que l’un des trois types d’organismes autorisés à prêter. Et sur les plateformes de courtage, elles ont perdu la majorité : au premier trimestre 2024, 45% du volume distribué provenait d’assurances et de caisses de pension, un record historique.

La vraie question n’est donc pas « quelle banque choisir », mais « quel type de prêteur correspond à mon projet ».

Pourquoi trois types de prêteurs, et pas un seul

La réponse tient à la nature de leur bilan, et elle explique tout le reste.

Un prêteur ne peut prêter à long terme que s’il dispose lui-même de ressources longues. C’est le principe de l’adossement entre l’actif et le passif, et il détermine ce que chaque acteur peut proposer.

Une banque se refinance principalement sur les dépôts de sa clientèle et sur le marché des capitaux. Ces ressources sont plutôt courtes et mobiles, ce qui explique sa force sur les durées courtes et moyennes, et sur les produits indexés comme le SARON.

Un assureur-vie encaisse des primes aujourd’hui pour verser des prestations dans vingt ou trente ans. Ses engagements sont très longs, et il doit placer ces primes de manière rentable et prévisible. Le crédit hypothécaire est un placement idéal pour lui : rendement constant, risque faible, durée longue.

Une caisse de pension est dans une situation comparable, avec des engagements de très long terme envers ses assurés.

💡 Une précision qui explique une nuance du marché : ce sont avant tout les assureurs-vie qui sont actifs dans l’hypothécaire. Les assureurs non-vie, exposés aux sinistres et aux événements exceptionnels, sont bien moins disposés à immobiliser leurs primes sur des durées longues.

Ce que chaque type de prêteur fait le mieux

La force des banques : la flexibilité et le conseil

L’hypothèque est le cœur de métier des banques, ce qui n’est pas le cas des assurances ni des caisses de pension. Elles offrent la gamme la plus large, les montants les plus élevés, et un accompagnement structuré.

Si vous cherchez un SARON, vous devrez pratiquement toujours vous adresser à une banque.

La force des assurances : le très long terme

C’est leur différenciateur principal, et il découle directement de la structure de leur passif. Certains assureurs proposent des taux fixes jusqu’à 25 ans, là où de nombreuses banques s’arrêtent à dix.

Elles sont également plus fréquemment compétitives sur les hypothèques à départ différé, dites forward, qui permettent de fixer aujourd’hui un taux pour un financement à venir.

⚠️ Une divergence entre sources que je préfère signaler. Certaines publications affirment au contraire que les assurances se limitent au court et moyen terme et qu’il faut une banque pour dépasser cinq ans. Cette position me paraît en contradiction avec la logique du passif des assureurs-vie et avec les offres effectivement constatées sur le marché, mais elle existe. Vérifiez directement auprès des acteurs concernés au moment de votre projet, l’offre évolue.

La force des caisses de pension : les conditions, quand on y a accès

Elles proposent parfois des conditions très avantageuses, en particulier à leurs propres affiliés. C’est leur limite en même temps que leur intérêt : les critères d’éligibilité sont souvent restreints.

Le réflexe à avoir : demandez à votre caisse de pension si elle propose des prêts hypothécaires à ses assurés. C’est une question que personne ne pose, et la réponse est parfois excellente.

Le levier que seuls les assurés peuvent activer

C’est le point le plus concret de cet article, et il est absent de tous les comparatifs.

Les compagnies d’assurance ne prêtent pas indifféremment. Elles réservent leurs meilleures conditions à leurs propres clients, et c’est documenté sans ambiguïté :

« Les compagnies d’assurance proposent depuis longtemps des prêts hypothécaires. Naturellement, de préférence aux clients qui ont contracté des assurances auprès d’elles. Plus la somme et la prime d’assurance sont élevées, meilleures sont vos chances d’obtenir des conditions attractives. »

Ce que cela signifie concrètement

Votre portefeuille d’assurance est un actif de négociation. Si vous avez chez un même assureur une assurance-vie, une RC, un ménage, une complémentaire santé et éventuellement un 3ème pilier, vous n’êtes pas un prospect anonyme : vous êtes un client dont la valeur est connue et mesurable.

C’est un levier que votre banque ne mentionnera jamais, pour des raisons évidentes. Et qu’un courtier hypothécaire pur ne peut pas actionner, parce qu’il ne connaît pas votre situation assurantielle.

💡 La question à se poser avant de solliciter des offres : chez quels assureurs suis-je déjà client, et pour quels montants de primes ? C’est le point de départ d’une négociation que la plupart des emprunteurs ignorent avoir à leur disposition.

Vous avez acheté il y a quinze ans, vous avez toujours payé vos intérêts sans difficulté, et votre dette est passée sous les 65% de la valeur de votre bien. Vous vous croyez donc tranquille pour la retraite.

C’est l’erreur la plus répandue sur ce sujet, et elle se découvre généralement à soixante-trois ans, au moment où il ne reste presque plus d’options.

Ce qui change à la retraite

Deux choses se produisent simultanément, et elles vont dans le même sens.

Vos revenus chutent. Les rentes AVS et de caisse de pension représentent généralement 60 à 70% de votre dernier salaire. Certaines sources retiennent une moyenne plus proche de 60%.

Vos charges ne bougent pas. Les intérêts, l’amortissement et les frais d’entretien restent calculés de la même manière, avec le même taux théorique d’environ 5%.

Et votre banque recalcule. Elle vérifie régulièrement que la capacité financière reste démontrée, et le passage à la retraite déclenche systématiquement ce réexamen.

Le calcul, sur un cas standard

Bien à 1’000’000 CHF, intérêts calculés à 5%, frais d’entretien à 1% de la valeur.

Le dossier qui passait tout juste devient irrecevable. Sans que rien n’ait changé dans le bien, la dette ou le comportement de l’emprunteur.

La règle des 65% n’est pas celle qui décide

C’est le point le plus mal compris, et le plus dangereusement rassurant.

Tout le monde connaît la règle : à la retraite, la dette doit être ramenée au niveau du premier rang, soit environ 65% de la valeur du bien. Sur un bien à 1 million, cela donne 650’000 CHF.

Mais deux contraintes s’appliquent, et c’est toujours la plus basse qui compte.

Un propriétaire qui vise 65% en pensant être conforme se trompe de 250’000 CHF.

L’écart selon votre profil

Voici de combien la règle des 65% surestime votre capacité réelle, sur un bien à 1’000’000 CHF :

💡 La lecture : plus votre revenu est modeste, plus l’écart est violent. Ce n’est qu’à partir d’environ 220’000 CHF de dernier salaire que la règle des 65% devient effectivement la contrainte limitante.

Résilier une hypothèque à son échéance ne coûte rien. Aucune pénalité, aucune indemnité, c’est le moment prévu par le contrat pour changer d’avis.

C’est précisément ce qui rend le piège efficace : comme il n’y a pas de coût visible, personne ne s’inquiète. Et pourtant, un emprunteur sur deux découvre trop tard que la fenêtre pour agir s’est refermée quatre mois avant qu’il n’y pense.

Le piège des deux délais

Votre contrat contient deux échéances distinctes, et la confusion entre les deux est documentée par l’Ombudsman des banques suisses.

Voici une clause type, telle qu’elle figure dans de nombreux contrats :

« Si l’hypothèque à taux fixe doit être prorogée, il appartient au débiteur de faire une demande en ce sens deux mois avant l’échéance. À défaut de demande de prorogation, le contrat de prêt se proroge à l’expiration de la durée fixe aux conditions de taux alors en vigueur pour les hypothèques nouvelles de la banque. »

Et voici l’analyse qu’en fait l’Ombudsman :

« Nous constatons régulièrement que le client, en survolant des clauses comme celle précitée, peut facilement être amené à penser que deux mois avant l’échéance de l’hypothèque à taux fixe, il est encore libre de son choix à tous égards. De fait, un novice a du mal à comprendre qu’il peut opter pour une nouvelle hypothèque à taux fixe deux mois avant l’échéance de la première, mais que la résiliation doit intervenir avec un préavis de six mois s’il souhaite rembourser la banque à la date convenue. »

Ce que cela signifie concrètement

La zone dangereuse se situe entre six et deux mois. Vous vous croyez encore libre, vous comparez les offres du marché, vous trouvez mieux ailleurs. Et vous découvrez que le délai de résiliation est passé.

⚠️ Le délai de résiliation varie de 3 à 6 mois selon les contrats. Ne partez pas du principe qu’il est de six mois chez vous. Sortez votre contrat et vérifiez la clause exacte, c’est la seule information qui compte.

Le mécanisme silencieux : la reconduction tacite

Si vous ne faites rien du tout, votre hypothèque ne s’arrête pas. Elle se prolonge automatiquement.

Et pas à n’importe quel taux : aux conditions en vigueur chez votre banque pour les nouvelles hypothèques, au moment de l’échéance.

Ce n’est pas le meilleur taux du marché. Ce n’est même pas nécessairement un bon taux. C’est le tarif standard de votre établissement, celui qu’il applique à ceux qui ne négocient pas.

Comparis le formule sans détour : conclure à nouveau auprès de la même banque est simple, mais offre rarement les meilleures conditions.

💡 Pourquoi c’est structurellement défavorable : au moment de l’échéance, votre banque sait deux choses que vous ignorez peut-être. Elle sait si vous avez comparé, et elle sait si vous êtes encore dans les délais pour partir. Un client qui se manifeste à six semaines de l’échéance a mécaniquement moins de pouvoir de négociation qu’un client qui écrit douze mois avant.

Le calendrier des 18 mois

Voici la séquence à suivre, et pourquoi chaque étape arrive à ce moment-là.

18 à 12 mois avant : l’état des lieux

Sortez votre contrat et notez trois informations : la date exacte d’échéance, le délai de résiliation stipulé, et le délai de prorogation.

C’est aussi le moment de faire le point sur ce qui a changé depuis la signature : vos revenus, votre situation familiale, la valeur de votre bien, votre besoin d’amortissement. Une hypothèque optimale il y a cinq ans ne l’est pas nécessairement aujourd’hui.

Vérifiez également si votre dette est passée sous le seuil du premier rang. Si votre bien a pris de la valeur ou si vous avez amorti, votre obligation d’amortissement peut avoir diminué, ce qui change votre capacité de négociation.

➡️ Amortissement direct ou indirect : le vrai calcul

Acheter à Genève, c’est composer avec deux dispositifs cantonaux qui n’existent nulle part ailleurs en Suisse. Le premier, Casatax, allège vos frais d’acquisition. Le second, la LEFI, modifie chaque année la valeur fiscale de votre bien depuis janvier 2025.

Le premier est bien documenté. Le second l’est beaucoup moins. Et personne ne les traite ensemble, alors qu’un acheteur genevois est concerné par les deux, à quelques mois d’intervalle.

Cet article couvre les deux, et commence par un mécanisme que personne ne chiffre : le seuil qui peut vous coûter plus de 26’000 CHF pour 5’000 CHF de prix supplémentaire.

Casatax en une phrase

Casatax réduit de moitié vos droits de mutation, dans la limite d’un plafond de prix.

C’est la formulation la plus simple, et pourtant personne ne l’emploie. Les communications officielles annoncent un montant maximal de réduction, ce qui rend le dispositif plus opaque qu’il ne l’est.

La vérification est simple : les droits de mutation genevois s’élèvent à 3% du prix. Sur le plafond de 1’394’928 CHF, cela représente 41’848 CHF. La réduction maximale annoncée est de 20’924 CHF, soit exactement la moitié. Et comme la réduction est proportionnelle au prix, le rapport reste de 50% à tous les niveaux.

S’y ajoute une réduction de 50% sur les droits liés à la constitution de la cédule hypothécaire, si vous financez par un prêt. L’économie totale peut ainsi approcher 27’000 CHF.

💡 Le dispositif existe depuis mars 2004, créé à la suite d’une initiative populaire. Il est inscrit à l’article 8A de la loi genevoise sur les droits d’enregistrement (LDE) et ses montants sont indexés chaque 1er mars sur l’indice genevois des prix de la construction.

L’effet de seuil : 5’072 CHF de plus, 26’148 CHF de perdus

C’est le point que personne ne calcule, et c’est un argument de négociation direct.

Le plafond de 1’394’928 CHF n’est pas un seuil dégressif. C’est un seuil dur : un franc au-dessus, et vous perdez l’intégralité de la réduction.

Ce que cela signifie concrètement

Passer de 1’394’928 CHF à 1’400’000 CHF :

Chaque franc négocié au-dessus du plafond vous coûte environ 5,20 francs.

💡 L’usage pratique : si vous négociez autour de 1,4 million, ramener le prix sous 1’394’928 CHF vaut plus de 26’000 CHF. C’est un argument concret à poser sur la table, et le vendeur a rarement conscience de l’enjeu pour vous.

⚠️ Attention, le plafond bouge chaque 1er mars. Il est passé de 1’359’903 CHF en 2024 à 1’374’396 CHF en 2025, puis 1’394’928 CHF en 2026. Vérifiez le montant applicable à la date de votre acte, pas à celle de votre offre.

Les cinq conditions, dont une qui piège

Casatax n’est pas automatique. Cinq conditions cumulatives doivent être réunies.

1. Être une personne physique. Le dispositif ne s’applique pas aux sociétés ni aux personnes morales.

2. Acquérir une résidence principale. Sont exclus : les résidences secondaires, les immeubles locatifs, les terrains nus sans contrat de construction, et les biens agricoles. Acheter un immeuble locatif en comptant y occuper un appartement ne suffit pas.

3. Occuper le bien dans les deux ans suivant la signature de l’acte notarié, avec justificatifs à fournir à l’administration fiscale.

4. Y résider au moins trois ans de manière continue. En cas de revente anticipée, le solde des droits non perçus est réclamé, sauf en cas de décès du bénéficiaire.

5. Demander Casatax au moment de l’acte d’achat.

🚨 C’est la condition qui piège, et elle est irrattrapable. Le rabais Casatax ne peut pas être demandé après la signature. Si le sujet n’est pas abordé chez le notaire, l’économie est perdue définitivement, sans recours.

Vérifiez explicitement ce point avant la signature, et demandez que le décompte du notaire fasse apparaître la réduction ligne par ligne.

Bonne nouvelle en revanche : Casatax peut être utilisé plusieurs fois au cours d’une vie, à condition de remplir les critères pour chaque acquisition de résidence principale.

Les frais d’une hypothèque que tout le monde anticipe sont ceux de l’achat : droits de mutation, notaire, cédule hypothécaire, soit 3 à 5% du prix. Nous les détaillons dans notre guide des fonds propres.

Ceux que personne n’anticipe sont ceux de la sortie. Ils n’apparaissent nulle part au moment de la signature, et ils peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers de francs le jour où vous devez rompre votre contrat.

Et parmi eux, un mécanisme fiscal presque jamais expliqué décide à lui seul si votre renégociation sera rentable ou vous fera perdre de l’argent.

Pourquoi une pénalité existe

Elle ne sanctionne pas votre départ. Elle compense une perte réelle pour la banque.

Quand vous concluez une hypothèque à taux fixe, la banque se refinance elle-même sur le marché des capitaux, pour la durée exacte de votre contrat. Elle prend un engagement symétrique au vôtre.

Si vous résiliez par anticipation, elle reste engagée de son côté. Elle doit alors replacer le montant remboursé sur le marché, pour la durée restante. Si les conditions actuelles sont moins favorables qu’au moment de votre contrat, elle subit un manque à gagner.

C’est ce manque à gagner qu’elle vous facture, sous le nom d’indemnité de remboursement anticipé.

💡 Conséquence directe : cette pénalité est généralement non négociable, contrairement à la marge d’un taux. La banque ne fait pas de marge dessus, elle répercute une perte à laquelle elle est elle-même exposée.

Le cas des taux variables et du SARON

Une hypothèque à taux variable n’entraîne en principe aucune pénalité, puisque la banque n’est engagée sur aucune durée. C’est la contrepartie d’un taux généralement plus élevé.

Pour une hypothèque SARON, les pénalités sont généralement plus faibles et dépendent de la durée du contrat-cadre, pas du taux lui-même.

Comment la pénalité se calcule

Deux modèles coexistent sur le marché, et ils ne donnent pas le même résultat.

Modèle 1 : le différentiel de taux

C’est le plus répandu. La banque calcule l’écart entre le taux de votre contrat et le taux auquel elle peut replacer l’argent aujourd’hui, puis le multiplie par le montant et la durée restante.

Pénalité = montant × (taux du contrat − taux de réinvestissement) × années restantes

Modèle 2 : la durée restante

Certains établissements appliquent une grille forfaitaire basée uniquement sur le nombre d’années restant à courir, indépendamment de l’évolution des taux.

Un exemple concret

500’000 × 1,6% × 5 ans = 40’000 CHF. Les banques ajoutent fréquemment des frais de dossier, généralement de quelques centaines à un millier de francs.

⚠️ Un écart considérable existe entre établissements. Certaines banques en ligne appliquent une pénalité forfaitaire, parfois de l’ordre de 1’000 CHF, quel que soit le montant de l’hypothèque. Sur l’exemple ci-dessus, l’écart avec une pénalité classique dépasse 39’000 CHF. C’est un critère de choix au moment de signer, pas seulement au moment de partir.

Le point que presque personne n’explique : la déductibilité

C’est le contenu le plus important de cet article, et il change entièrement le calcul.

La même pénalité peut être déductible ou non de votre revenu imposable, selon la nature juridique que l’administration lui reconnaît. Et cette nature dépend de ce que vous faites après avoir résilié.

Les trois situations

Cette distinction découle d’une décision du Tribunal fédéral, à la suite de laquelle les cantons ont harmonisé leur pratique. Le raisonnement : si vous poursuivez la relation avec le même établissement, l’indemnité prolonge économiquement votre contrat de crédit et s’apparente à des intérêts. Si vous rompez pour aller ailleurs, elle indemnise un préjudice, sans lien avec un financement continu.

⚠️ Les modalités précises varient selon les cantons. Vérifiez la pratique applicable au vôtre avant de bâtir votre décision sur ce point, et faites-vous confirmer le traitement par écrit si l’enjeu est important.

Cherchez « hypothèque pour indépendant » et vous tomberez principalement sur des articles français. Ils parlent de HCSF, de PTZ, d’Action Logement, de taux d’endettement à 35%. Aucun de ces éléments n’existe en Suisse.

Les sources suisses, elles, traitent l’hypothèque en général sans jamais aborder ce qui change réellement pour un indépendant. Résultat : le sujet le plus déterminant pour un entrepreneur qui veut acheter reste largement non documenté.

Ce guide comble ce vide. Et il commence par le mécanisme le plus contre-intuitif du dossier : votre optimisation fiscale, celle que votre fiduciaire vous recommande à juste titre chaque année, est en train de détruire votre capacité d’emprunt.

Ce qui ne change pas

Les exigences de base sont identiques pour tous les emprunteurs, quel que soit le statut.

Ces règles découlent des directives de l’Association suisse des banquiers, sous supervision de la FINMA :

• 20% de fonds propres minimum, dont au moins 10% ne provenant pas de votre caisse de pension
• Charges théoriques sous 33% de votre revenu brut
• Calcul effectué à un taux théorique d’environ 5%, très supérieur au taux réel du marché
• Amortissement du deuxième rang sur 15 ans ou jusqu’à la retraite

➡️ Nous détaillons ces mécanismes dans le guide de l’hypothèque en Suisse et dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Le reste de cet article traite uniquement de ce qui diffère pour un indépendant.

Ce qui change : la façon dont votre revenu est établi

C’est le seul point qui diffère, mais il change tout.

Un salarié présente un certificat de salaire et un contrat de travail. La banque lit un chiffre, vérifie sa stabilité, et passe à l’étape suivante.

Un indépendant n’a ni l’un ni l’autre. La banque doit donc reconstituer votre revenu à partir de vos comptes, et elle applique pour cela deux principes qui vous désavantagent structurellement.

Trois années de comptes

La plupart des établissements exigent trois exercices comptables complets. Swissquote l’indique explicitement dans ses conditions : des relevés financiers attestant d’au moins trois années consécutives de revenus issus d’une activité indépendante.

Certains prêteurs acceptent deux exercices, en particulier si un co-emprunteur salarié figure au dossier. Mais trois reste la norme.

Conséquence directe : si vous vous êtes lancé il y a dix-huit mois, votre dossier ne passera dans pratiquement aucun établissement, quelle que soit la qualité de votre activité.

Une moyenne, pas votre revenu actuel

La banque ne retient pas votre dernier exercice. Elle calcule une moyenne pluriannuelle.

L’objectif est de lisser la volatilité inhérente à une activité indépendante. Le raisonnement se défend, mais il produit un effet pervers pour toute activité en croissance.

L’effet de la moyenne sur une activité en croissance

Voici ce que cela donne concrètement pour un indépendant dont l’activité se développe.

Votre revenu réel au moment de la demande est de 110’000 CHF. La banque en retient 85’000 CHF.

Calculs basés sur la règle des 5,5, détaillée dans notre guide du calcul de capacité d’emprunt.

💡 Ce que cela implique pratiquement : plus votre croissance est forte, plus la moyenne vous pénalise. Un indépendant en développement rapide a intérêt à attendre un exercice supplémentaire pour que la moyenne rattrape sa réalité, plutôt que de déposer un dossier trop tôt.

Quand on évoque la fiscalité immobilière suisse, la conversation se réduit presque toujours à la valeur locative, cette particularité qui fait déclarer un loyer que l’on ne perçoit pas.

C’est une pièce sur cinq. Un achat immobilier modifie simultanément votre impôt sur la fortune, votre impôt sur le revenu, déclenche un impôt ponctuel à l’acquisition, en programme un autre pour la revente, et s’accompagne à Genève d’un impôt immobilier complémentaire.

Et si vous êtes propriétaire dans le canton de Genève, une réforme entrée en vigueur en janvier 2025 a modifié la base même du calcul. La plupart des articles disponibles en ligne ne l’ont pas encore intégrée.

Les cinq impôts concernés

Les impôts annuels sont ceux qui pèsent réellement, puisqu’ils se répètent pendant des décennies. Les deux impôts ponctuels sont importants mais isolés.

L’impôt sur la fortune : pourquoi il baisse souvent

Un effet contre-intuitif mais bien documenté, dû à la combinaison de deux mécanismes.

Intuitivement, acquérir un bien à un million devrait augmenter la fortune imposable d’un million. Ce n’est pas ce qui se produit, pour deux raisons qui se cumulent.

Premier mécanisme : le bien n’entre pas à son prix d’achat. Il est déclaré à sa valeur fiscale, déterminée par le canton et généralement inférieure au prix payé.

Second mécanisme : la dette est déductible. Vos dettes viennent en déduction de votre fortune imposable. Une hypothèque de 800’000 CHF réduit donc votre fortune imposable du même montant.

Ce que ça donne concrètement

Situation de départ : 250’000 CHF de liquidités, donc 250’000 CHF de fortune imposable.

Après l’achat d’un bien à 1’000’000 CHF avec 200’000 CHF de fonds propres et 800’000 CHF d’hypothèque :

Lorsque la valeur fiscale descend sous le montant de la dette, la position devient négative et vient réduire vos autres éléments de fortune.

💡 C’est la logique du système, pas une astuce. Vous êtes imposé sur votre fortune nette, et une dette est une fortune négative. C’est aussi l’une des raisons structurelles pour lesquelles le système suisse ne pousse pas à rembourser son hypothèque.

L’effet inverse existe aussi. Si vous vendez votre bien et soldez votre hypothèque, vous perdez cette déduction et votre impôt sur la fortune augmente, parfois fortement, surtout si la valeur fiscale de votre bien était très basse par rapport à son prix de vente.

Genève : ce que la LEFI a changé depuis janvier 2025

C’est la réforme dont presque aucun article en ligne ne parle, alors qu’elle est en vigueur depuis plus d’un an et qu’elle modifie la base du calcul.

Le contexte : une estimation qui datait de 1964

À Genève, la dernière estimation individuelle des immeubles non locatifs, c’est-à-dire des villas et des appartements en PPE, s’est achevée en 1964. Elle était valable dès 1965 pour dix ans, puis a été reconduite avec des majorations linéaires successives, la dernière étant de 7% dès 2019.

Résultat : les valeurs fiscales genevoises étaient devenues largement inférieures à la valeur vénale, en contradiction avec le droit fédéral, qui exige que l’estimation fiscale se rapproche autant que possible de la valeur de marché.

Ce que prévoit la loi

La loi 13030 sur l’estimation fiscale de certains immeubles (LEFI) a été acceptée en votation populaire genevoise le 18 juin 2023. Son application a été temporairement suspendue suite à un recours, rejeté par la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2025.