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⚡ Réponse express : combien puis-je emprunter ?
La règle à retenir
Prix d'achat max ≈ revenu brut annuel × 5,5
| Revenu brut annuel | Prix d'achat max | Fonds propres (20%) | Frais (5%) | Liquidités totales |
|---|---|---|---|---|
| 100'000 CHF | 560'000 | 112'000 | 28'000 | 140'000 |
| 120'000 CHF | 670'000 | 134'000 | 33'500 | 167'500 |
| 150'000 CHF | 830'000 | 166'000 | 41'500 | 207'500 |
| 180'000 CHF | 1'000'000 | 200'000 | 50'000 | 250'000 |
| 200'000 CHF | 1'110'000 | 222'000 | 55'500 | 277'500 |
| 250'000 CHF | 1'390'000 | 278'000 | 69'500 | 347'500 |
| 300'000 CHF | 1'670'000 | 334'000 | 83'500 | 417'500 |
Estimations basées sur la pratique bancaire standard : taux théorique 5%, amortissement du 2ème rang sur 15 ans, entretien 1%, taux d'effort 33%, frais d'acquisition 5%. Les critères réels varient selon l'établissement.
Avant de visiter le moindre bien, une question détermine tout le reste : jusqu’à combien pouvez-vous acheter ? La plupart des articles répondent à l’envers, en partant du prix du bien pour calculer le revenu nécessaire. C’est utile quand on a déjà repéré un appartement, beaucoup moins quand on part de zéro.
Cet article donne les deux sens du calcul, avec une règle simple pour l’estimer de tête en quelques secondes, et surtout ce qu’aucun comparateur ne détaille : que faire quand le résultat n’est pas celui espéré.
Voici le raccourci que les calculateurs en ligne ne vous donnent jamais, parce qu’il les rend inutiles.
🧮 La règle
Prix d’achat maximal ≈ votre revenu brut annuel du ménage × 5,5
Un ménage avec 150’000 CHF de revenu annuel brut peut viser un bien autour de 830’000 CHF. Un ménage à 200’000 CHF peut viser environ 1’110’000 CHF.
Cette règle n’est pas approximative, elle découle mathématiquement du calcul standard des banques suisses. En reprenant la structure de financement classique (80% d’hypothèque, amortissement du deuxième rang sur 15 ans), les trois postes de charges se simplifient toujours de la même façon :
| Poste | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 80% du prix × 5% | 4% du prix |
| Amortissement | (80% − 65%) du prix ÷ 15 ans | 1% du prix |
| Frais d’entretien | 1% du prix | 1% du prix |
| Total des charges | 6% du prix |
Comme ces charges ne doivent pas dépasser 33% du revenu, il faut un revenu égal à 6% ÷ 0,33 = 18% du prix. Et l’inverse de 18%, c’est 5,55.
💡 Ce que cette règle vous permet de faire : évaluer instantanément si un bien est dans votre budget, sans calculateur ni rendez-vous bancaire. Elle donne un ordre de grandeur fiable, à affiner ensuite selon votre situation précise.
Attention, il ne suffit pas d’avoir le revenu. Il faut aussi les liquidités, et c’est souvent là que le projet bloque.
| Revenu brut annuel | Prix d’achat max | Fonds propres (20%) | Frais (5%) | Liquidités totales nécessaires |
|---|---|---|---|---|
| 100’000 CHF | 560’000 CHF | 112’000 CHF | 28’000 CHF | 140’000 CHF |
| 120’000 CHF | 670’000 CHF | 134’000 CHF | 33’500 CHF | 167’500 CHF |
| 150’000 CHF | 830’000 CHF | 166’000 CHF | 41’500 CHF | 207’500 CHF |
| 180’000 CHF | 1’000’000 CHF | 200’000 CHF | 50’000 CHF | 250’000 CHF |
| 200’000 CHF | 1’110’000 CHF | 222’000 CHF | 55’500 CHF | 277’500 CHF |
| 250’000 CHF | 1’390’000 CHF | 278’000 CHF | 69’500 CHF | 347’500 CHF |
| 300’000 CHF | 1’670’000 CHF | 334’000 CHF | 83’500 CHF | 417’500 CHF |
Estimations basées sur la pratique bancaire standard : taux théorique de 5%, amortissement du deuxième rang sur 15 ans, frais d’entretien à 1%, taux d’effort maximal de 33%, frais d’acquisition estimés à 5%. Les critères réels varient selon l’établissement.
⚠️ La double contrainte est le vrai obstacle. Un couple avec 180’000 CHF de revenu peut théoriquement viser un bien à 1 million. Mais s’il ne dispose que de 150’000 CHF de liquidités au lieu des 250’000 nécessaires, son plafond réel n’est pas de 1 million : il est d’environ 600’000 CHF. C’est toujours la contrainte la plus basse qui l’emporte.
Pour comprendre ce que la banque examine réellement, voici le calcul complet sur un exemple concret.
Financement : 160’000 CHF de fonds propres (20%), 640’000 CHF d’hypothèque (80%).
| Poste | Calcul | Montant annuel | Par mois |
|---|---|---|---|
| Intérêts théoriques | 640’000 × 5% | 32’000 CHF | ~2’667 CHF |
| Amortissement | (640’000 − 520’000) ÷ 15 | 8’000 CHF | ~667 CHF |
| Frais d’entretien | 800’000 × 1% | 8’000 CHF | ~667 CHF |
| Total des charges | 48’000 CHF | ~4’000 CHF |
Revenu brut nécessaire : 48’000 ÷ 33% = 144’000 CHF par an.
C’est une marge de sécurité, pas une erreur de calcul. Elle a été instaurée après la crise immobilière des années 90, durant laquelle les taux hypothécaires ont dépassé 7%. De nombreux propriétaires n’ont alors plus pu assumer leurs charges et ont dû vendre, dans un marché où les prix s’effondraient simultanément.
Les banques calculent donc votre capacité comme si les taux remontaient fortement. C’est contraignant à l’entrée, mais c’est aussi ce qui protège le système et vous-même contre un scénario de hausse.
L’amortissement ne porte que sur le deuxième rang, c’est-à-dire la part de l’hypothèque comprise entre 65% et 80% de la valeur du bien. Le premier rang, lui, n’a pas à être remboursé.
Dans notre exemple : le prêt est de 640’000 CHF, le seuil de 65% correspond à 520’000 CHF. Il faut donc amortir la différence, soit 120’000 CHF, sur 15 ans.
⚠️ La durée peut être plus courte que 15 ans. Si le plus âgé des emprunteurs atteint l’âge de la retraite dans moins de 15 ans, c’est cette échéance qui prévaut. Un emprunteur de 55 ans devra amortir en 10 ans, ce qui augmente ses charges annuelles et réduit sa capacité d’emprunt.
Le calcul standard donne un ordre de grandeur. Mais chaque établissement applique ses propres règles, et les écarts peuvent être décisifs.
| Élément | Ce qui varie selon l’établissement |
|---|---|
| Taux théorique | Généralement 5%, mais certains appliquent 4,5% |
| Frais d’entretien | Estimés à 1%, mais certains prêteurs ne les intègrent pas au calcul |
| Bonus et primes | Pris en compte intégralement, partiellement, ou pas du tout |
| Revenus d’indépendant | Moyenne sur 2, 3 ou 5 ans selon les établissements |
| Charges existantes | Leasing et crédits déduits systématiquement ou au cas par cas |
| Durée d’amortissement | 15 ans, ou moins selon la proximité de la retraite |
| Taux d’effort maximal | 33% en règle générale, parfois jusqu’à 40% dans des cas particuliers |
La conséquence concrète : un même dossier peut être refusé par une banque et accepté par une autre, sans que rien n’ait changé dans votre situation. Ce n’est pas une question de chance, c’est une question de grille d’analyse.
💡 C’est pour cette raison que le choix de l’établissement compte autant que le taux qu’il propose. Un prêteur qui intègre vos bonus dans le revenu déterminant peut augmenter votre capacité d’achat de plusieurs dizaines de milliers de francs, indépendamment du taux affiché.
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C’est le scénario le plus fréquent, et pourtant celui que la plupart des articles ignorent complètement.
Un leasing automobile, un crédit à la consommation ou un petit prêt viennent directement en déduction de votre capacité. Rembourser un leasing de 500 CHF par mois avant de déposer votre dossier peut débloquer plusieurs dizaines de milliers de francs de capacité d’emprunt.
Si c’est la contrainte de liquidités qui bloque et non le revenu, chaque franc supplémentaire d’apport augmente mécaniquement votre plafond. Une donation familiale, une avance d’hoirie ou quelques mois d’épargne supplémentaires peuvent suffire à faire basculer le dossier.
Votre 3ème pilier compte comme fonds propres durs, sans limitation. Votre 2ème pilier peut couvrir jusqu’à la moitié de l’apport. Entre retrait et nantissement, le choix a des conséquences fiscales très différentes qui méritent d’être calculées.
➡️ 3ème pilier et hypothèque : nantir ou retirer
Un conjoint, un partenaire, parfois un parent : le revenu déterminant devient celui du ménage. Attention toutefois, l’âge du plus âgé des emprunteurs peut raccourcir la durée d’amortissement et donc réduire l’effet.
Compte tenu des écarts de grille détaillés plus haut, un dossier refusé quelque part n’est pas un dossier irrecevable. C’est souvent le levier le plus rapide, et il ne demande aucun sacrifice sur le projet lui-même.
Si aucun des cinq leviers précédents ne suffit, il reste à réviser le budget cible ou la localisation. Un bien légèrement plus éloigné du centre peut faire basculer le calcul sans changer fondamentalement le projet de vie.
Un élément de contexte récent qui affecte directement votre calendrier et vos chances.
De nombreux établissements ont durci leurs pratiques d’octroi en 2026, en réponse à de nouvelles exigences réglementaires. Concrètement :
La conséquence pratique : faites votre calcul de capacité et montez votre dossier avant de commencer à visiter, pas après avoir eu un coup de cœur.
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Un poste souvent sous-estimé, et qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers de francs d’écart.
Les frais d’acquisition regroupent les droits de mutation, l’inscription au registre foncier, les émoluments de notaire et les frais de constitution de la garantie hypothécaire. Ils représentent généralement 3 à 5% du prix du bien, mais ils sont fixés par chaque canton.
À titre indicatif, pour un bien à 1’000’000 CHF, les frais de notaire avoisinent 32’700 CHF dans le canton de Genève, contre environ 45’500 CHF dans le canton de Vaud. Soit près de 13’000 CHF d’écart pour un bien de valeur identique.
⚠️ Ces frais ne peuvent être financés ni par la banque, ni par votre 2ème pilier. Ils doivent impérativement provenir de vos liquidités, en plus de vos 20% de fonds propres. C’est la raison pour laquelle la table plus haut retient 25% de liquidités totales, et non 20%.
Le calcul de capacité d’emprunt paraît technique, mais il se résume à deux contraintes et une multiplication. Ce qui est réellement complexe, ce n’est pas le calcul lui-même : c’est le fait que chaque établissement l’applique avec sa propre grille, ce qui rend le résultat variable d’une banque à l’autre pour un dossier strictement identique.
C’est précisément là que se situe la marge de manœuvre que la plupart des acquéreurs ignorent. Avant de renoncer à un projet ou de revoir son ambition à la baisse, il vaut la peine de vérifier si le blocage vient de votre situation ou simplement de la grille du premier établissement consulté.
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