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⚡ Réponse express : le marché hypothécaire suisse
Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants d’Europe rapporté à la population, et l’un des plus concentrés. Pourtant, la plupart des emprunteurs n’ont aucune idée de sa structure au moment de choisir leur financement.
Voici les chiffres, et surtout ce qu’ils impliquent concrètement pour quelqu’un qui emprunte.
L’encours hypothécaire suisse a franchi un seuil symbolique fin 2025.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Encours total fin 2025 | 1’310 milliards CHF |
| Croissance sur l’année | +3,1%, soit 39 milliards |
| Progression sur dix ans | Plus d’un tiers |
C’est la première fois que le volume dépasse la barre des 1’300 milliards. La reprise fait suite à deux années de croissance plus modérée, portée par des taux restés bas et par la progression des prix de l’immobilier.
💡 Une nuance importante : ce montant couvre l’ensemble des créances hypothécaires, résidences principales comprises, mais aussi immobilier de rendement et biens commerciaux. Ce n’est donc pas un indicateur de l’endettement des seuls propriétaires occupants.
La domination bancaire reste écrasante, mais sa composition interne surprend.
| Type de prêteur | Part de marché | Volume approximatif |
|---|---|---|
| Banques (total) | 95% | environ 1’244 milliards |
| dont banques cantonales | 39% | environ 511 milliards |
| dont UBS | 21% | environ 275 milliards |
| dont autres banques | environ 35% | environ 458 milliards |
| Non-bancaires (total) | 5% | environ 66 milliards |
| dont caisses de pension | environ 2,6% | 34 milliards |
| dont assurances | inférieur | non détaillé |
Parts de marché issues de l’étude MoneyPark sur le marché hypothécaire 2025. Les volumes sont calculés à partir de ces pourcentages appliqués à l’encours total.
Ce ne sont pas les grandes banques qui dominent, ce sont les banques cantonales.
Avec 39% du marché, elles pèsent près du double d’UBS. Cette position n’est pas récente : elles la défendent depuis des décennies, et l’ont même renforcée pendant que les grandes banques reculaient.
L’Association suisse des banquiers résume la structure ainsi : les banques cantonales et les grandes banques ont octroyé ensemble environ deux tiers des hypothèques suisses.
💡 Ce que cela signifie pour vous : si votre réflexe est de solliciter une grande banque nationale, vous vous adressez à un acteur qui détient un cinquième du marché. Quatre francs sur cinq sont prêtés ailleurs.
C’est le changement structurel le plus notable de l’année.
Les caisses de pension sont devenues le deuxième groupe de prêteurs hypothécaires, devant les compagnies d’assurance.
| Il y a dix ans | Aujourd’hui | |
|---|---|---|
| Volume des caisses de pension | 14 milliards CHF | 34 milliards CHF |
| Progression | +143% |
L’explication est simple : dans un environnement de taux bas, les caisses de pension cherchent des placements stables et prévisibles. Le crédit hypothécaire suisse, adossé à un actif physique dans un marché jugé solide, correspond exactement à ce besoin.
C’est la même logique que celle qui pousse les assureurs-vie à prêter : des engagements longs appellent des placements longs.
➡️ Meilleure hypothèque : et si ce n’était pas une banque ?
💡 Le réflexe qui en découle : demandez à votre caisse de pension si elle propose des prêts hypothécaires à ses affiliés. Le volume qu’elles gèrent a plus que doublé en dix ans, ce qui signifie qu’elles prêtent effectivement, et souvent à des conditions préférentielles.
Une particularité régionale qui mérite d’être connue, avec une réserve importante sur son actualité.
Selon une étude de la Haute école de Lucerne portant sur les chiffres de fin 2019, alors que les deux grandes banques cumulaient 26% du marché suisse, elles conservaient environ la moitié du marché genevois.
Autrement dit : un propriétaire genevois avait environ deux fois plus de chances d’être chez une grande banque qu’un propriétaire du reste du pays.
Une telle concentration ne s’explique pas par des conditions plus favorables, puisque les banques cantonales et régionales sont réputées compétitives. Elle traduit plutôt une habitude de place et un moindre recours à la comparaison.
⚠️ Cette donnée date de fin 2019 et doit être considérée avec prudence. La fusion entre UBS et Credit Suisse a profondément modifié le paysage depuis, et aucune étude récente que nous ayons identifiée ne réactualise cette répartition cantonale. Nous la mentionnons comme un indice de comportement local, pas comme une statistique actuelle.
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Quatre francs sur cinq sont prêtés par un acteur autre qu’UBS. Les banques cantonales, les banques régionales, Raiffeisen, les caisses de pension et les assurances représentent ensemble l’essentiel du marché.
Solliciter uniquement sa banque principale revient à ignorer volontairement la majorité de l’offre.
L’étude MoneyPark relève une baisse nette de la marge d’intérêt en 2025. Chaque franc prêté rapporte moins qu’auparavant.
La conséquence est directe : les prêteurs deviennent plus sélectifs, trient leurs portefeuilles, et se recentrent sur les dossiers les mieux structurés. Un dossier bien préparé n’a jamais autant compté.
➡️ Combien puis-je emprunter ? La règle des 5,5
Une observation de marché récente mérite d’être signalée : l’hypothèque isolée, sans autre relation avec l’établissement, tend à disparaître. Les prêteurs valorisent désormais l’ensemble de la relation client.
Cela change la façon de négocier. Ce que vous avez déjà chez un établissement, ou chez un assureur, devient un argument.
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Un baromètre de parts de marché ne répond pas à la question qui vous intéresse.
Ces données décrivent des volumes, pas des conditions. Le fait qu’un acteur détienne 21% du marché ne dit rien sur le taux qu’il vous proposera, sur les durées disponibles, ni sur sa souplesse en cas de dossier atypique.
Un acteur modeste peut parfaitement être le meilleur choix pour votre profil, et un acteur dominant peut être le plus cher sur votre segment.
C’est pourquoi la question utile n’est pas « qui est le plus gros » mais « qui est compétitif sur mon dossier ».
➡️ Meilleure hypothèque : ce que chaque type de prêteur fait le mieux
Le marché hypothécaire suisse a franchi les 1’310 milliards, et sa structure réserve deux surprises à qui s’y intéresse. Les grandes banques n’en détiennent qu’un cinquième, loin derrière les établissements cantonaux. Et les caisses de pension, longtemps marginales, sont devenues le deuxième groupe de prêteurs du pays.
Ces chiffres ne vous diront pas quel taux vous obtiendrez. Ils disent en revanche quelque chose d’utile : le marché est nettement plus large que le réflexe de solliciter sa banque ne le laisse penser, et il se diversifie année après année.
Dans un contexte où les marges se resserrent et où les prêteurs deviennent plus sélectifs, connaître l’étendue réelle de l’offre n’est plus un luxe.
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