Obtenez votre comparatif personnalisé
Remplissez notre formulaire de demande d’offre et un de nos experts en assurance vous recontactera sous 24H avec une analyse personnalisée sans engagement.
Prenez rendez-vous directement avec un expert – GRATUIT
Prenez rendez-vous directement avec un expert – GRATUIT
⚡ Réponse express : direct ou indirect ?
Le conseil que l’on donne à tout le monde tient en une phrase : « prenez l’amortissement indirect, c’est plus avantageux fiscalement ». C’est souvent vrai. Mais cette recommandation repose sur deux conditions que personne ne vérifie avant de la formuler.
La première est arithmétique : votre obligation d’amortir peut dépasser le plafond déductible du 3ème pilier. La seconde est personnelle : si vous utilisez déjà toute votre capacité de déduction, l’indirect ne vous apporte rien. Et une troisième variable s’ajoute désormais, la réforme fiscale de 2029.
Une hypothèque suisse ne se rembourse jamais intégralement. Seule la tranche supérieure, le deuxième rang, doit être amortie.
| 1er rang | 2ème rang | |
|---|---|---|
| Part de la valeur du bien | Jusqu’à 65% ou deux tiers selon la banque | Du seuil du 1er rang jusqu’à 80% |
| Obligation d’amortir | Aucune, il peut rester à vie | Oui, généralement sur 15 ans |
Le seuil du premier rang n’est pas identique partout. Certains établissements le fixent à 65% de la valeur du bien, d’autres à deux tiers, soit 66,67%. Cette différence apparemment mineure change directement le montant que vous devez amortir.
Sur un bien à 1’000’000 CHF financé à 80% :
| Seuil du 1er rang | Part à amortir | Amortissement annuel sur 15 ans |
|---|---|---|
| 65% | 150’000 CHF | 10’000 CHF |
| Deux tiers (66,67%) | 133’300 CHF | 8’887 CHF |
Plus de 1’100 CHF d’écart annuel selon la pratique de votre prêteur, pour un bien identique. C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles votre capacité d’emprunt varie d’une banque à l’autre.
💡 Deux précisions utiles. Pour un bien jugé plus risqué (villa de luxe, objet atypique), le premier rang peut être limité à 50% de la valeur, ce qui augmente fortement la part à amortir. Et si votre emprunt est inférieur au premier rang fixé par la banque, vous n’avez tout simplement rien à amortir.
Chaque année, vous versez une part du capital à votre prêteur. Votre dette diminue, et vos intérêts avec elle puisqu’ils portent sur le solde restant.
Ce que vous gagnez : une dette qui baisse réellement, des intérêts décroissants, une situation patrimoniale plus solide à la retraite.
Ce que vous perdez : tant que les intérêts hypothécaires restent déductibles (jusqu’en 2029), leur diminution réduit cet avantage fiscal.
Votre dette ne bouge pas. Vous ne versez à la banque que les intérêts, et le montant de l’amortissement va sur un 3ème pilier mis en gage en sa faveur. À l’échéance, ce capital rembourse la part amortissable en une fois.
Le triple objectif de la formule :
Ce que vous gagnez : une déduction d’intérêts maintenue au maximum, plus la déduction du versement au 3ème pilier A, jusqu’à 7’258 CHF par an pour un salarié affilié à une caisse de pension. À Genève et Fribourg, une part des primes de 3ème pilier B peut également être déduite.
Ce que vous perdez : votre dette reste au montant plein, donc vos intérêts aussi, pendant toute la durée.
Voici le point que les articles concurrents évoquent sans jamais le chiffrer.
Le plafond du 3ème pilier A déductible est de 7’258 CHF par an en 2026 pour un salarié affilié à une caisse de pension. Or l’amortissement requis augmente proportionnellement à la valeur du bien.
À partir d’un certain prix, l’obligation d’amortir dépasse mécaniquement le plafond déductible.
| Seuil du 1er rang appliqué par la banque | Valeur de bien à partir de laquelle le plafond est dépassé |
|---|---|
| 65% | environ 726’000 CHF |
| Deux tiers (66,67%) | environ 817’000 CHF |
Sur un bien à 1’000’000 CHF :
| Seuil du 1er rang | Amortissement annuel | Déductible via 3a | Non déductible |
|---|---|---|---|
| 65% | 10’000 CHF | 7’258 CHF | 2’742 CHF |
| Deux tiers | 8’887 CHF | 7’258 CHF | 1’629 CHF |
Ce surplus doit tout de même être versé, mais sans avantage fiscal, ou orienté vers une solution 3b dont la déductibilité est bien plus restreinte.
Et l’écart se creuse avec le prix du bien. Sur un bien à 1’500’000 CHF avec un premier rang à 65%, l’amortissement annuel atteint 15’000 CHF : plus de la moitié échappe à la déduction.
Obtenez votre comparatif personnalisé
Remplissez notre formulaire de demande d’offre et un de nos experts en assurance vous recontactera sous 24H avec une analyse personnalisée sans engagement.
Utilisez-vous déjà l’intégralité de votre 3ème pilier A ?
C’est la question décisive, et voici pourquoi elle est systématiquement omise.
Le plafond de 7’258 CHF est un plafond global par personne, tous contrats confondus. Il ne se dédouble pas parce que l’un de vos 3a est nanti auprès d’une banque.
Deux situations radicalement différentes :
Vous ne versiez rien, ou peu, au 3a jusqu’ici. L’amortissement indirect vous fait exploiter une capacité de déduction inutilisée. Le gain est réel, et la formule est clairement avantageuse.
Vous versiez déjà le maximum au 3a pour votre retraite. L’amortissement indirect ne vous apporte aucune déduction supplémentaire. Vous auriez fait ce versement de toute façon. Vous vous retrouvez simplement avec une dette plus élevée, donc davantage d’intérêts, pour un avantage fiscal rigoureusement identique.
⚠️ Dans ce second cas, la recommandation habituelle ne tient plus. C’est pourtant le conseil par défaut donné à tout le monde, sans cette vérification préalable. Certains articles vont jusqu’à affirmer que l’indirect permet « d’économiser doublement », ce qui n’est vrai que si votre plafond est disponible.
Voici la comparaison complète, avec toutes les hypothèses explicitées pour que vous puissiez la reproduire.
Hypothèses : bien à 1’000’000 CHF, prêt de 800’000 CHF, premier rang à 65%, part à amortir de 150’000 CHF sur 15 ans, taux hypothécaire de 1,5%, taux marginal d’imposition de 30%, versement 3a plafonné à 7’258 CHF.
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
|---|---|---|
| Dette de départ | 800’000 CHF | 800’000 CHF |
| Dette après 15 ans | 650’000 CHF | 800’000 CHF |
| Dette moyenne sur la période | 725’000 CHF | 800’000 CHF |
| Intérêts par an | environ 10’875 CHF | 12’000 CHF |
| Intérêts totaux sur 15 ans | environ 163’000 CHF | 180’000 CHF |
Surcoût de l’indirect : environ 17’000 CHF sur 15 ans.
| Montant | |
|---|---|
| Versement 3a déductible par an | 7’258 CHF |
| Économie d’impôt annuelle (à 30%) | environ 2’177 CHF |
| Économie totale sur 15 ans | environ 32’700 CHF |
| Montant | |
|---|---|
| Économie fiscale via le 3a | +32’700 CHF |
| Surcoût en intérêts | −17’000 CHF |
| Avantage net de l’indirect | environ +15’700 CHF |
L’amortissement indirect reste avantageux dans ce scénario, porté par la déduction du 3ème pilier.
⚠️ Mais relisez bien la condition. Cet avantage suppose que votre plafond 3a soit disponible. S’il est déjà utilisé pour votre retraite, l’économie fiscale tombe à zéro et il ne reste que le surcoût de 17’000 CHF en intérêts. Le même calcul, avec une hypothèse différente sur un seul paramètre, inverse complètement la conclusion.
Obtenez votre comparatif personnalisé
Remplissez notre formulaire de demande d’offre et un de nos experts en assurance vous recontactera sous 24H avec une analyse personnalisée sans engagement.
Le 28 septembre 2025, l’électorat suisse a approuvé à 57,7% la suppression de la valeur locative, effective au 1er janvier 2029 après une période transitoire. Cette réforme emporte avec elle la déduction des intérêts hypothécaires, à une exception près : l’acquisition d’un premier logement.
L’amortissement indirect repose sur deux avantages fiscaux qui s’additionnent :
À partir de 2029, le second disparaît pour la plupart des propriétaires. Conserver une dette élevée ne procure plus aucun bénéfice fiscal : les intérêts se paient à plein tarif.
| Avant 2029 | Dès 2029 | |
|---|---|---|
| Déduction du versement 3a | Maintenue | Maintenue |
| Déduction des intérêts hypothécaires | Oui | Supprimée, sauf primo-accédants |
| Imposition de la valeur locative | Oui | Supprimée |
| Intérêt de conserver une dette élevée | Fort | Faible |
L’indirect ne devient pas mauvais, la déduction du 3a subsiste. Mais l’écart se resserre, et pour certains il s’inverse.
💡 La conclusion pratique : une structure d’amortissement décidée aujourd’hui devrait être réexaminée avant 2029. Ce qui est optimal maintenant ne le sera pas nécessairement dans trois ans.
L’amortissement indirect via une solution d’assurance intègre généralement une couverture décès et une libération du paiement des primes en cas d’invalidité. Si un seul des conjoints porte l’essentiel du revenu du ménage, ou si vous avez mobilisé votre prévoyance pour l’acquisition, cette protection a une valeur réelle qui n’apparaît dans aucun calcul de rendement.
Une solution 3a bancaire, elle, n’inclut pas cette couverture.
Si votre bien prend de la valeur, votre dette peut repasser sous le seuil du premier rang sans que vous ayez amorti quoi que ce soit.
Exemple : un bien acheté 1’000’000 CHF avec un prêt de 800’000 CHF. Si après quinze ans il vaut 1’250’000 CHF, le prêt inchangé représente 64% de la nouvelle valeur, soit moins que le seuil du premier rang. L’obligation d’amortir disparaît.
Attention toutefois : cela ne signifie pas qu’il faille cesser d’amortir. La dette restante doit rester supportable une fois à la retraite, avec des revenus généralement plus faibles.
Rien n’oblige à choisir un camp. Il est possible de combiner amortissement indirect et remboursements directs partiels, à échéances régulières.
C’est particulièrement pertinent dans deux cas : si votre amortissement requis dépasse le plafond 3a, ou si votre capacité de déduction est déjà partiellement utilisée. Vous alimentez le 3a jusqu’au plafond, et vous versez le surplus directement à la banque pour réduire la charge d’intérêts.
Le conseil par défaut n’est pas faux, il est incomplet. « Prenez l’indirect » suppose deux choses que personne ne vérifie avant de le formuler : que votre amortissement tienne dans le plafond 3a, et que ce plafond ne soit pas déjà utilisé ailleurs. Ni l’une ni l’autre n’est vraie pour tout le monde.
Ce qui fait la qualité d’un arbitrage d’amortissement, ce n’est donc pas d’appliquer la règle générale. C’est de vérifier deux paramètres personnels en amont, et de savoir que l’un des fondements fiscaux de cette règle disparaît en 2029.
Compassurance vérifie votre capacité de déduction disponible, calcule votre amortissement requis selon la pratique de votre prêteur, et projette l’impact de la réforme de 2029 sur votre situation.
👉 Analyser ma stratégie d’amortissement, gratuitement 📞 022 310 94 42
🚀 Toute l’actualité sur l’assurance en Suisse !
Comparez et faites des économies sur tous vos contrats.
Et si vous pouviez économiser plus ?
Prenez 2 minutes pour comparer nos offres avant de partir.
