Acheter à Genève : Casatax, LEFI, et ce que ces deux dispositifs changent à vos liquidités

Acheter à Genève, c’est composer avec deux dispositifs cantonaux qui n’existent nulle part ailleurs en Suisse. Le premier, Casatax, allège vos frais d’acquisition. Le second, la LEFI, modifie chaque année la valeur fiscale de votre bien depuis janvier 2025.

Le premier est bien documenté. Le second l’est beaucoup moins. Et personne ne les traite ensemble, alors qu’un acheteur genevois est concerné par les deux, à quelques mois d’intervalle.

Cet article couvre les deux, et commence par un mécanisme que personne ne chiffre : le seuil qui peut vous coûter plus de 26’000 CHF pour 5’000 CHF de prix supplémentaire.

Casatax en une phrase

Casatax réduit de moitié vos droits de mutation, dans la limite d’un plafond de prix.

C’est la formulation la plus simple, et pourtant personne ne l’emploie. Les communications officielles annoncent un montant maximal de réduction, ce qui rend le dispositif plus opaque qu’il ne l’est.

La vérification est simple : les droits de mutation genevois s’élèvent à 3% du prix. Sur le plafond de 1’394’928 CHF, cela représente 41’848 CHF. La réduction maximale annoncée est de 20’924 CHF, soit exactement la moitié. Et comme la réduction est proportionnelle au prix, le rapport reste de 50% à tous les niveaux.

S’y ajoute une réduction de 50% sur les droits liés à la constitution de la cédule hypothécaire, si vous financez par un prêt. L’économie totale peut ainsi approcher 27’000 CHF.

💡 Le dispositif existe depuis mars 2004, créé à la suite d’une initiative populaire. Il est inscrit à l’article 8A de la loi genevoise sur les droits d’enregistrement (LDE) et ses montants sont indexés chaque 1er mars sur l’indice genevois des prix de la construction.

L’effet de seuil : 5’072 CHF de plus, 26’148 CHF de perdus

C’est le point que personne ne calcule, et c’est un argument de négociation direct.

Le plafond de 1’394’928 CHF n’est pas un seuil dégressif. C’est un seuil dur : un franc au-dessus, et vous perdez l’intégralité de la réduction.

Ce que cela signifie concrètement

Passer de 1’394’928 CHF à 1’400’000 CHF :

Chaque franc négocié au-dessus du plafond vous coûte environ 5,20 francs.

💡 L’usage pratique : si vous négociez autour de 1,4 million, ramener le prix sous 1’394’928 CHF vaut plus de 26’000 CHF. C’est un argument concret à poser sur la table, et le vendeur a rarement conscience de l’enjeu pour vous.

⚠️ Attention, le plafond bouge chaque 1er mars. Il est passé de 1’359’903 CHF en 2024 à 1’374’396 CHF en 2025, puis 1’394’928 CHF en 2026. Vérifiez le montant applicable à la date de votre acte, pas à celle de votre offre.

Les cinq conditions, dont une qui piège

Casatax n’est pas automatique. Cinq conditions cumulatives doivent être réunies.

1. Être une personne physique. Le dispositif ne s’applique pas aux sociétés ni aux personnes morales.

2. Acquérir une résidence principale. Sont exclus : les résidences secondaires, les immeubles locatifs, les terrains nus sans contrat de construction, et les biens agricoles. Acheter un immeuble locatif en comptant y occuper un appartement ne suffit pas.

3. Occuper le bien dans les deux ans suivant la signature de l’acte notarié, avec justificatifs à fournir à l’administration fiscale.

4. Y résider au moins trois ans de manière continue. En cas de revente anticipée, le solde des droits non perçus est réclamé, sauf en cas de décès du bénéficiaire.

5. Demander Casatax au moment de l’acte d’achat.

🚨 C’est la condition qui piège, et elle est irrattrapable. Le rabais Casatax ne peut pas être demandé après la signature. Si le sujet n’est pas abordé chez le notaire, l’économie est perdue définitivement, sans recours.

Vérifiez explicitement ce point avant la signature, et demandez que le décompte du notaire fasse apparaître la réduction ligne par ligne.

Bonne nouvelle en revanche : Casatax peut être utilisé plusieurs fois au cours d’une vie, à condition de remplir les critères pour chaque acquisition de résidence principale.