Quand on évoque la fiscalité immobilière suisse, la conversation se réduit presque toujours à la valeur locative, cette particularité qui fait déclarer un loyer que l’on ne perçoit pas.

C’est une pièce sur cinq. Un achat immobilier modifie simultanément votre impôt sur la fortune, votre impôt sur le revenu, déclenche un impôt ponctuel à l’acquisition, en programme un autre pour la revente, et s’accompagne à Genève d’un impôt immobilier complémentaire.

Et si vous êtes propriétaire dans le canton de Genève, une réforme entrée en vigueur en janvier 2025 a modifié la base même du calcul. La plupart des articles disponibles en ligne ne l’ont pas encore intégrée.

Les cinq impôts concernés

Les impôts annuels sont ceux qui pèsent réellement, puisqu’ils se répètent pendant des décennies. Les deux impôts ponctuels sont importants mais isolés.

L’impôt sur la fortune : pourquoi il baisse souvent

Un effet contre-intuitif mais bien documenté, dû à la combinaison de deux mécanismes.

Intuitivement, acquérir un bien à un million devrait augmenter la fortune imposable d’un million. Ce n’est pas ce qui se produit, pour deux raisons qui se cumulent.

Premier mécanisme : le bien n’entre pas à son prix d’achat. Il est déclaré à sa valeur fiscale, déterminée par le canton et généralement inférieure au prix payé.

Second mécanisme : la dette est déductible. Vos dettes viennent en déduction de votre fortune imposable. Une hypothèque de 800’000 CHF réduit donc votre fortune imposable du même montant.

Ce que ça donne concrètement

Situation de départ : 250’000 CHF de liquidités, donc 250’000 CHF de fortune imposable.

Après l’achat d’un bien à 1’000’000 CHF avec 200’000 CHF de fonds propres et 800’000 CHF d’hypothèque :

Lorsque la valeur fiscale descend sous le montant de la dette, la position devient négative et vient réduire vos autres éléments de fortune.

💡 C’est la logique du système, pas une astuce. Vous êtes imposé sur votre fortune nette, et une dette est une fortune négative. C’est aussi l’une des raisons structurelles pour lesquelles le système suisse ne pousse pas à rembourser son hypothèque.

L’effet inverse existe aussi. Si vous vendez votre bien et soldez votre hypothèque, vous perdez cette déduction et votre impôt sur la fortune augmente, parfois fortement, surtout si la valeur fiscale de votre bien était très basse par rapport à son prix de vente.

Genève : ce que la LEFI a changé depuis janvier 2025

C’est la réforme dont presque aucun article en ligne ne parle, alors qu’elle est en vigueur depuis plus d’un an et qu’elle modifie la base du calcul.

Le contexte : une estimation qui datait de 1964

À Genève, la dernière estimation individuelle des immeubles non locatifs, c’est-à-dire des villas et des appartements en PPE, s’est achevée en 1964. Elle était valable dès 1965 pour dix ans, puis a été reconduite avec des majorations linéaires successives, la dernière étant de 7% dès 2019.

Résultat : les valeurs fiscales genevoises étaient devenues largement inférieures à la valeur vénale, en contradiction avec le droit fédéral, qui exige que l’estimation fiscale se rapproche autant que possible de la valeur de marché.

Ce que prévoit la loi

La loi 13030 sur l’estimation fiscale de certains immeubles (LEFI) a été acceptée en votation populaire genevoise le 18 juin 2023. Son application a été temporairement suspendue suite à un recours, rejeté par la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2025.

Vous savez qu’il vous faut 20% du prix en fonds propres. La vraie question, celle qui bloque la plupart des projets, c’est de savoir d’où sortir cette somme et ce que chaque option vous coûtera réellement.

Car toutes les sources ne s’équivalent pas. Certaines sont gratuites, d’autres vous coûtent plusieurs milliers de francs d’impôt, et l’une d’entre elles peut vous bloquer une possibilité d’optimisation fiscale pendant des années sans que personne ne vous en avertisse.

Rappel express : ce que la banque exige

Deux règles, et une seule contrainte à retenir sur l’origine des fonds.

Vous devez apporter au minimum 20% du prix d’achat, dont au moins 10% en fonds propres dits « durs », c’est-à-dire ne provenant pas de votre caisse de pension. Les frais d’acquisition, soit 3 à 5% du prix, s’ajoutent en plus et doivent également être couverts par vos liquidités.

➡️ Nous détaillons ces règles, les seuils exacts et le calcul de votre capacité dans nos guides dédiés : ce que la banque exige vraiment et la règle des 5,5 pour calculer votre budget.

Le reste de cet article traite uniquement du « d’où » et du « à quel prix ».

Les 8 sources mobilisables

Sept sont considérées comme des fonds propres « durs », une seule est « molle ».

Les sources dures : elles peuvent couvrir la totalité de l’apport

1. L’épargne bancaire. Comptes épargne, comptes courants, comptes de placement. La source la plus simple et la seule totalement sans coût de sortie.

2. Les titres et comptes d’investissement. Actions, obligations, fonds, ETF. Pour un particulier en Suisse, les gains en capital sur fortune privée ne sont en principe pas imposés, ce qui rend cette source fiscalement neutre. Le coût réel est ailleurs : vous vendez peut-être au mauvais moment du cycle boursier.

3. Le 3ème pilier A. Votre prévoyance liée peut être retirée dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement (EPL) ou mise en gage. Le retrait est imposé, à un taux réduit et séparé de vos autres revenus.

4. Le 3ème pilier B et l’assurance-vie. Selon la nature du contrat, la valeur de rachat peut être mobilisée. Attention aux pénalités de rachat anticipé, qui peuvent être significatives sur les premières années d’un contrat d’assurance.

5. La donation ou l’avance d’hoirie. Un apport familial est parfaitement recevable. Son coût fiscal dépend du canton et du lien de parenté : la plupart des cantons exonèrent les donations en ligne directe, mais pas tous, et jamais entre personnes non apparentées.

6. Les actions ou participations d’employeur. Plans d’actionnariat, options, participations collaborateurs. Leur mobilisation peut déclencher une imposition selon le moment de l’exercice et le plan concerné.

7. Le prêt familial postposé. Un prêt consenti par un proche peut, dans certaines conditions, être assimilé à des fonds propres par la banque, à condition qu’il soit formellement postposé, c’est-à-dire subordonné à la créance hypothécaire. Toutes les banques ne l’acceptent pas, et les conditions varient : c’est un point à négocier explicitement.

La source molle : le 2ème pilier

8. La caisse de pension (LPP). C’est la seule source classée « molle », et elle ne peut couvrir que la moitié maximum de votre apport, soit 10% du prix du bien. Deux mécanismes existent : le retrait anticipé ou la mise en gage.

⚠️ Cette limite est structurelle et non négociable. Elle existe précisément pour éviter qu’un acquéreur ne finance l’intégralité de son apport en vidant sa prévoyance vieillesse. Aucune banque n’y dérogera.

Le conseil que l’on donne à tout le monde tient en une phrase : « prenez l’amortissement indirect, c’est plus avantageux fiscalement ». C’est souvent vrai. Mais cette recommandation repose sur deux conditions que personne ne vérifie avant de la formuler.

La première est arithmétique : votre obligation d’amortir peut dépasser le plafond déductible du 3ème pilier. La seconde est personnelle : si vous utilisez déjà toute votre capacité de déduction, l’indirect ne vous apporte rien. Et une troisième variable s’ajoute désormais, la réforme fiscale de 2029.

Ce que vous devez amortir, et le détail qui change tout

Une hypothèque suisse ne se rembourse jamais intégralement. Seule la tranche supérieure, le deuxième rang, doit être amortie.

Le détail que presque aucun article ne signale

Le seuil du premier rang n’est pas identique partout. Certains établissements le fixent à 65% de la valeur du bien, d’autres à deux tiers, soit 66,67%. Cette différence apparemment mineure change directement le montant que vous devez amortir.

Sur un bien à 1’000’000 CHF financé à 80% :

Plus de 1’100 CHF d’écart annuel selon la pratique de votre prêteur, pour un bien identique. C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles votre capacité d’emprunt varie d’une banque à l’autre.

💡 Deux précisions utiles. Pour un bien jugé plus risqué (villa de luxe, objet atypique), le premier rang peut être limité à 50% de la valeur, ce qui augmente fortement la part à amortir. Et si votre emprunt est inférieur au premier rang fixé par la banque, vous n’avez tout simplement rien à amortir.

Les deux mécanismes, en clair

Amortissement direct : vous remboursez la banque

Chaque année, vous versez une part du capital à votre prêteur. Votre dette diminue, et vos intérêts avec elle puisqu’ils portent sur le solde restant.

Ce que vous gagnez : une dette qui baisse réellement, des intérêts décroissants, une situation patrimoniale plus solide à la retraite.

Ce que vous perdez : tant que les intérêts hypothécaires restent déductibles (jusqu’en 2029), leur diminution réduit cet avantage fiscal.

Amortissement indirect : vous alimentez un 3ème pilier nanti

Votre dette ne bouge pas. Vous ne versez à la banque que les intérêts, et le montant de l’amortissement va sur un 3ème pilier mis en gage en sa faveur. À l’échéance, ce capital rembourse la part amortissable en une fois.

Le triple objectif de la formule :

1. Couvrir la part amortissable de votre prêt à terme
2. Constituer un capital de prévoyance qui vous appartient
3. Couvrir les risques décès et invalidité si vous passez par une solution d’assurance, avec libération du paiement des primes en cas d’incapacité

Ce que vous gagnez : une déduction d’intérêts maintenue au maximum, plus la déduction du versement au 3ème pilier A, jusqu’à 7’258 CHF par an pour un salarié affilié à une caisse de pension. À Genève et Fribourg, une part des primes de 3ème pilier B peut également être déduite.

Ce que vous perdez : votre dette reste au montant plein, donc vos intérêts aussi, pendant toute la durée.

Premier piège : quand l’amortissement dépasse le plafond 3a

Voici le point que les articles concurrents évoquent sans jamais le chiffrer.

Le plafond du 3ème pilier A déductible est de 7’258 CHF par an en 2026 pour un salarié affilié à une caisse de pension. Or l’amortissement requis augmente proportionnellement à la valeur du bien.

À partir d’un certain prix, l’obligation d’amortir dépasse mécaniquement le plafond déductible.

Ce que cela donne concrètement

Sur un bien à 1’000’000 CHF :

Ce surplus doit tout de même être versé, mais sans avantage fiscal, ou orienté vers une solution 3b dont la déductibilité est bien plus restreinte.

Et l’écart se creuse avec le prix du bien. Sur un bien à 1’500’000 CHF avec un premier rang à 65%, l’amortissement annuel atteint 15’000 CHF : plus de la moitié échappe à la déduction.

Avant de visiter le moindre bien, une question détermine tout le reste : jusqu’à combien pouvez-vous acheter ? La plupart des articles répondent à l’envers, en partant du prix du bien pour calculer le revenu nécessaire. C’est utile quand on a déjà repéré un appartement, beaucoup moins quand on part de zéro.

Cet article donne les deux sens du calcul, avec une règle simple pour l’estimer de tête en quelques secondes, et surtout ce qu’aucun comparateur ne détaille : que faire quand le résultat n’est pas celui espéré.

La règle des 5,5 : votre capacité d’achat en une multiplication

Voici le raccourci que les calculateurs en ligne ne vous donnent jamais, parce qu’il les rend inutiles.

🧮 La règle

Prix d’achat maximal ≈ votre revenu brut annuel du ménage × 5,5

Un ménage avec 150’000 CHF de revenu annuel brut peut viser un bien autour de 830’000 CHF. Un ménage à 200’000 CHF peut viser environ 1’110’000 CHF.

D’où vient ce chiffre

Cette règle n’est pas approximative, elle découle mathématiquement du calcul standard des banques suisses. En reprenant la structure de financement classique (80% d’hypothèque, amortissement du deuxième rang sur 15 ans), les trois postes de charges se simplifient toujours de la même façon :

Comme ces charges ne doivent pas dépasser 33% du revenu, il faut un revenu égal à 6% ÷ 0,33 = 18% du prix. Et l’inverse de 18%, c’est 5,55.

💡 Ce que cette règle vous permet de faire : évaluer instantanément si un bien est dans votre budget, sans calculateur ni rendez-vous bancaire. Elle donne un ordre de grandeur fiable, à affiner ensuite selon votre situation précise.

La table complète : revenu par revenu

Attention, il ne suffit pas d’avoir le revenu. Il faut aussi les liquidités, et c’est souvent là que le projet bloque.

Estimations basées sur la pratique bancaire standard : taux théorique de 5%, amortissement du deuxième rang sur 15 ans, frais d’entretien à 1%, taux d’effort maximal de 33%, frais d’acquisition estimés à 5%. Les critères réels varient selon l’établissement.

⚠️ La double contrainte est le vrai obstacle. Un couple avec 180’000 CHF de revenu peut théoriquement viser un bien à 1 million. Mais s’il ne dispose que de 150’000 CHF de liquidités au lieu des 250’000 nécessaires, son plafond réel n’est pas de 1 million : il est d’environ 600’000 CHF. C’est toujours la contrainte la plus basse qui l’emporte.

Le calcul détaillé, poste par poste

Pour comprendre ce que la banque examine réellement, voici le calcul complet sur un exemple concret.

Exemple : un bien à 800’000 CHF

Financement : 160’000 CHF de fonds propres (20%), 640’000 CHF d’hypothèque (80%).

Revenu brut nécessaire : 48’000 ÷ 33% = 144’000 CHF par an.

Pourquoi un taux théorique de 5% alors que les taux réels sont bien plus bas ?

C’est une marge de sécurité, pas une erreur de calcul. Elle a été instaurée après la crise immobilière des années 90, durant laquelle les taux hypothécaires ont dépassé 7%. De nombreux propriétaires n’ont alors plus pu assumer leurs charges et ont dû vendre, dans un marché où les prix s’effondraient simultanément.

Les banques calculent donc votre capacité comme si les taux remontaient fortement. C’est contraignant à l’entrée, mais c’est aussi ce qui protège le système et vous-même contre un scénario de hausse.

Le détail de l’amortissement, souvent mal compris

L’amortissement ne porte que sur le deuxième rang, c’est-à-dire la part de l’hypothèque comprise entre 65% et 80% de la valeur du bien. Le premier rang, lui, n’a pas à être remboursé.

Dans notre exemple : le prêt est de 640’000 CHF, le seuil de 65% correspond à 520’000 CHF. Il faut donc amortir la différence, soit 120’000 CHF, sur 15 ans.

⚠️ La durée peut être plus courte que 15 ans. Si le plus âgé des emprunteurs atteint l’âge de la retraite dans moins de 15 ans, c’est cette échéance qui prévaut. Un emprunteur de 55 ans devra amortir en 10 ans, ce qui augmente ses charges annuelles et réduit sa capacité d’emprunt.

Ce qui varie d’une banque à l’autre, et pourquoi ça compte

Le calcul standard donne un ordre de grandeur. Mais chaque établissement applique ses propres règles, et les écarts peuvent être décisifs.

La conséquence concrète : un même dossier peut être refusé par une banque et accepté par une autre, sans que rien n’ait changé dans votre situation. Ce n’est pas une question de chance, c’est une question de grille d’analyse.

💡 C’est pour cette raison que le choix de l’établissement compte autant que le taux qu’il propose. Un prêteur qui intègre vos bonus dans le revenu déterminant peut augmenter votre capacité d’achat de plusieurs dizaines de milliers de francs, indépendamment du taux affiché.

Devenir propriétaire en Suisse reste un projet minoritaire : environ deux tiers des ménages sont locataires, une proportion parmi les plus élevées d’Europe. Ce n’est pas un manque d’envie, c’est une question de barrières d’entrée, et elles sont réelles.

Mais quelque chose vient de changer, et peu d’articles le mentionnent encore. Le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté la suppression de la valeur locative. Cette réforme, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2029, modifie en profondeur l’équation fiscale de la propriété. Et elle contient une disposition qui concerne directement les personnes qui achètent leur premier logement.

Ce guide couvre les fondamentaux du parcours d’accession, puis ce que cette réforme change concrètement pour vous.

Peut-on encore devenir propriétaire en Suisse ?

La réponse dépend beaucoup moins de votre envie que de deux chiffres : vos liquidités disponibles et votre revenu annuel.

Environ 36 à 37% des ménages suisses sont propriétaires de leur logement, un taux nettement inférieur à celui des pays voisins. Les disparités cantonales sont fortes : à Genève, plus de 80% de la population est locataire.

Les raisons de ce taux bas sont bien identifiées :

• Les prix de l’immobilier sont élevés, en particulier dans les régions urbaines et lémaniques
• Le niveau de revenu exigé est important, du fait de la règle des 33%
• Les fonds propres nécessaires sont conséquents, et ne peuvent pas être empruntés

À cela s’ajoutent des freins moins financiers mais tout aussi réels : un vocabulaire technique difficile d’accès, des calculs complexes, et une information dispersée entre banques, notaires et courtiers.

💡 L’âge moyen d’accession se situe généralement entre 35 et 45 ans. Ce n’est pas un hasard : c’est le temps nécessaire pour constituer les fonds propres, sauf donation familiale ou héritage.

Les deux conditions financières incontournables

Aucune banque suisse ne dérogera à ces deux règles. Elles s’appliquent dans tous les cantons et pour tous les établissements.

Condition 1 : 20% de fonds propres, dont 10% « durs »

Sur un bien à 1’000’000 CHF : 200’000 CHF de fonds propres, dont au minimum 100’000 CHF ne provenant pas de votre LPP.

Condition 2 : des charges inférieures à 33% du revenu brut

La banque additionne trois postes pour calculer vos charges théoriques :

1. Les intérêts calculés à un taux théorique (généralement autour de 5%), volontairement supérieur au taux réel du marché
2. L’amortissement du deuxième rang
3. Les frais d’entretien, estimés forfaitairement à environ 1% de la valeur du bien par an

Le total ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut du ménage. Certains établissements acceptent d’aller jusqu’à 40% dans des cas particuliers (revenu élevé, reste à vivre confortable, emprunteur proche de la retraite), mais c’est l’exception, pas la règle.

⚠️ Vos charges existantes comptent. Un leasing automobile, un crédit à la consommation ou une pension alimentaire viennent s’ajouter au calcul et réduisent d’autant votre capacité d’emprunt. Soldez ce qui peut l’être avant de déposer votre dossier.

Ordre de grandeur : pour un bien à 1’000’000 CHF, le revenu annuel combiné du ménage doit avoisiner 180’000 CHF.

Chercher « le taux hypothécaire du jour » est le réflexe naturel quand on prépare un achat immobilier. C’est aussi le plus trompeur : le taux affiché par une banque n’est presque jamais celui que vous obtiendrez, et l’écart entre deux établissements sur une même durée peut représenter plusieurs milliers de francs par an.

Cet article donne les taux indicatifs actuels du marché suisse, mais surtout ce que la plupart des comparateurs passent sous silence : d’où vient cet écart, comment il se négocie, et ce qu’il coûte réellement sur la durée de votre prêt.

Les taux hypothécaires en Suisse à ce jour

Voici les niveaux de marché constatés, par type de financement.

Taux indicatifs de marché relevés au premier semestre 2026 (sources : baromètre hypothécaire Comparis au 31 mars 2026, relevés de marché juin 2026). Les taux réellement proposés varient selon l’établissement, le profil de l’emprunteur et le montant financé.

Ce que ce tableau montre déjà, et qui mérite d’être souligné : la fourchette du taux fixe 5 ans va de 1,10% à 1,70%. Ce n’est pas une imprécision de mesure, c’est la réalité du marché. Deux emprunteurs comparables peuvent signer, la même semaine, avec 0,6 point d’écart.

Le contexte : pourquoi les taux sont là où ils sont

Tout part du taux directeur de la Banque nationale suisse, fixé à 0,0%.

La BNS a maintenu son taux directeur à zéro lors de son examen du 18 juin 2026, pour la quatrième fois consécutive. Elle poursuit ainsi la politique de taux zéro entamée en juin 2025.

Sa prévision d’inflation conditionnelle de juin 2026 table sur 0,6% pour 2026, 0,6% pour 2027 et 0,7% pour 2028, soit largement dans la fourchette cible de 0 à 2% que la BNS considère comme la stabilité des prix.

Deux événements ont marqué le premier semestre 2026

La hausse des prix de l’énergie. Le conflit au Moyen-Orient et la perturbation du détroit d’Ormuz ont fait grimper les prix énergétiques, poussant l’inflation suisse à la hausse. Les banques centrales résistent généralement à ce type de flambée temporaire, considérant qu’elle freine elle-même la conjoncture à moyen terme.

La détente géopolitique. Les États-Unis et l’Iran ont signé un protocole d’accord mettant fin à leur conflit, ce qui a éloigné le scénario d’une inflation durablement élevée.

💡 Pourquoi ça compte pour vous : le taux directeur influence directement le SARON, donc votre mensualité si vous choisissez ce financement. Les taux fixes, eux, dépendent du marché des capitaux (taux swap, obligations longues) et peuvent monter même si la BNS ne bouge pas. C’est exactement ce qui s’est produit début 2026.

SARON ou taux fixe : un écart historiquement resserré

C’est le changement de contexte le plus important de 2026, et il modifie l’arbitrage habituel.

Traditionnellement, le SARON est nettement moins cher que le taux fixe, en échange d’une exposition au risque de hausse. Cet écart s’est fortement réduit en 2026 : avec un taux directeur à zéro et des taux longs qui ont légèrement remonté, la prime de sécurité payée pour un taux fixe est aujourd’hui plus faible qu’elle ne l’a été depuis des années.

Le point que peu de gens connaissent : le plancher à zéro

Le Compounded SARON ne peut pas être négatif dans les contrats hypothécaires suisses. Si le taux du marché monétaire repassait sous zéro, vous ne paieriez que la marge de votre banque, jamais un taux négatif. Aucun établissement suisse ne pratique de taux hypothécaire négatif.

La leçon de 2023

Un propriétaire ayant conclu un SARON en 2023 a vu son taux dépasser 2% au plus fort du cycle de hausse. Aujourd’hui, le même contrat se situe sous 1,5%. Cette volatilité est le compromis central du SARON : le gain de coût se paie en incertitude budgétaire.

La question honnête à se poser : pouvez-vous absorber sereinement une variation de 200 à 400 CHF sur votre mensualité ? Si la réponse est oui, le SARON reste compétitif. Si elle est non, la prime payée pour un taux fixe est aujourd’hui l’une des moins chères de la décennie.

Acheter un bien immobilier en Suisse commence rarement par la visite d’un logement ça commence par comprendre ce que la banque va exiger de vous. Fonds propres, taux d’endettement, premier et deuxième rang : ce vocabulaire, souvent mal expliqué, détermine pourtant si votre projet est réalisable, et à quel coût.

Ce guide pose les fondamentaux du financement hypothécaire en Suisse les règles que toutes les banques appliquent, les mécanismes qu’il faut comprendre avant de signer, et les décisions qui auront un impact sur des décennies. Il est volontairement complet : chaque section renvoie, quand c’est utile, vers un approfondissement dédié.

Qu’est-ce qu’une hypothèque en Suisse ?

Une hypothèque est un prêt garanti par votre bien immobilier — la banque peut le saisir si vous ne remboursez plus.

Contrairement à d’autres pays, l’hypothèque suisse n’a pas vocation à être intégralement remboursée. Une partie de la dette (le premier rang, voir plus bas) peut rester en place indéfiniment, tant que vous payez les intérêts et que votre situation financière reste solide. C’est une différence culturelle importante : en Suisse, on « porte » une dette hypothécaire sur le très long terme, on ne cherche pas systématiquement à s’en libérer.

La garantie légale s’appelle la cédule hypothécaire — un titre qui inscrit la dette au registre foncier, directement rattaché au bien. C’est elle que la banque détient comme sûreté.

Combien de fonds propres faut-il pour acheter en Suisse ?

C’est la première question, et la règle est stricte : vous devez financer au minimum 20% du prix d’achat vous-même.

La règle des 20% / 10%

Exemple chiffré : pour un bien à 800’000 CHF, il vous faut 160’000 CHF de fonds propres, dont au minimum 80’000 CHF de fonds propres durs (épargne, 3ème pilier, donation, titres…) — le reste pouvant venir de votre 2ème pilier.

Ce qui compte comme fonds propres « durs »

• Épargne personnelle (compte épargne, compte privé)
• Avoirs du 3ème pilier (3a et 3b)
• Titres et valeurs mobilières
• Donation ou avance d’hoirie
• Prêt entre particuliers (sous conditions)

Ce qui compte comme fonds propres « mous »

• Retrait anticipé du 2ème pilier (LPP)
• Nantissement du 2ème ou du 3ème pilier

💡 Le plafond des 10% n’est pas un détail. Il existe précisément pour éviter qu’un acheteur finance la totalité de son apport avec sa prévoyance vieillesse — ce qui le laisserait sans filet de sécurité à la retraite. Les banques y sont strictes.

➡️ Nous détaillons le rôle exact du 2ème et du 3ème pilier dans le financement retrait ou nantissement, avantages et pièges fiscaux dans nos guides dédiés à la fin de cet article.

Le taux d’endettement : la deuxième condition, souvent sous-estimée

Avoir 20% de fonds propres ne suffit pas. La banque vérifie ensuite que vous pouvez assumer les charges du bien sur la durée — même si les taux remontent.

La règle des 33%

Vos charges annuelles théoriques ne doivent pas dépasser 33% de votre revenu brut. Ces charges se calculent en additionnant trois éléments :

1. Les intérêts théoriques — calculés à un taux prudent (généralement autour de 5%), nettement plus élevé que le taux réel du marché. C’est une marge de sécurité imposée par les banques, pas le taux que vous payez réellement.
2. L’amortissement — le remboursement obligatoire du 2ème rang, réparti sur 15 ans.
3. Les frais d’entretien — estimés forfaitairement à environ 1% de la valeur du bien par an.

Exemple de calcul

Pour un bien de 1’000’000 CHF, financé à 80% (800’000 CHF d’hypothèque) :

Pour que ce financement soit accepté, votre revenu brut annuel doit donc avoisiner 165’000 à 180’000 CHF (charges ÷ 33%).

⚠️ Pourquoi un taux « théorique » aussi élevé alors que les taux réels sont plus bas ? C’est une protection : la banque veut s’assurer que vous pourrez continuer à payer même si les taux remontent significativement dans les années à venir. Ne confondez jamais ce taux de calcul avec le taux que vous paierez réellement.